stat

Condo czy aparthotel? "Hotelowe" inwestycje Trójmiasta

- Dotychczas inwestycja w hotel była zarezerwowana dla dużych inwestorów, którzy stawiali w całości hotele w oparciu o własny plan biznesowy. W modelu condo kwotowy próg wejściowy jest porównywalny do wydatku na zakup średniej klasy mieszkania - twierdzi Lech Swędrak, niezależny doradca finansowy.
- Dotychczas inwestycja w hotel była zarezerwowana dla dużych inwestorów, którzy stawiali w całości hotele w oparciu o własny plan biznesowy. W modelu condo kwotowy próg wejściowy jest porównywalny do wydatku na zakup średniej klasy mieszkania - twierdzi Lech Swędrak, niezależny doradca finansowy. fot. BillionPhotos.com

Baza hotelowa w Trójmieście systematycznie się powiększa. Hotele małe i duże powstają w różnych miejscach aglomeracji. O tym, jak powstaje boom na inwestycje hotelowe i dlaczego stają się one coraz bardziej popularnym narzędziem inwestycyjnym oraz czym są aparthotele, a czym systemy condo rozmawiamy z Lechem Swędrakiem - niezależnym doradcą finansowym i właścicielem portalu swedrak.com.


Lech Swędrak
Lech Swędrak mat.prasowe

Rynek hotelowy w Trójmieście jest coraz bardziej prężny. Co rusz słyszymy o kolejnych powstających hotelach. Skąd taki boom na tego typu inwestycje?

Lech Swędrak: - Trend ten wynika z rozwijającego się rynku turystycznego i dotyczy nie tylko Trójmiasta, ale również całego Pomorza. Oczywiście jest to wypadkowa wielu czynników. Naturalne walory Trójmiasta powodują, że przyjeżdżający goście mogą zasmakować bardzo wielu atrakcji, a przy okazji te trzy miasta oferują całkowicie odmienne doznania. Duży wpływ ma również polityka władz samorządowych, które organizują wydarzenia ściągające turystów przez cały rok.

Czytaj też: Sprawdzamy, jak przebiega zabudowa Wyspy Spichrzów

Prężnie działają instytucje przyciągające nie tylko turystów, ale też przedstawicieli biznesu i korporacje. Dzięki nim w Trójmieście odbywają się kongresy, targi czy konferencje. Duże znaczenie miały również głośne imprezy, które procentują międzynarodowym zainteresowaniem Trójmiastem. Uczestnicy tych wydarzeń czy spotkań muszą mieć świetnie przygotowaną bazę noclegową, gastronomiczną i rozrywkową. Trzeba pamiętać, że korporacje, planując organizację dużych wydarzeń, rozpatrują szereg lokalizacji, a w obecnych czasach samorządy mocno konkurują w ofercie, jaka pozwala ściągnąć je do siebie. Trójmiasto ma już dobrze zbudowaną bazę, ale znacznie gorzej jest pod tym względem w pozostałych częściach regionu.
Grzech pychy i zaniechania powoduje, że hotele, które wydawały się skazane na sukces, frekwencyjnie przegrywają z obiektami gorszej klasy, które jednak potrafiły przygotować ciekawą ofertę i prowadziły aktywną politykę promocji.

Kaszuby Południowe i Północne mają bardzo wiele do zaoferowania, również klientom korporacyjnym, którzy szukają zaplecza do organizacji wyjazdów integracyjnych. Jednak jeżeli rozejrzymy się za prestiżową bazą noclegową z ofertą konferencyjną, to nie jest już tak kolorowo. W całym pasie nadmorskim ciężko o obiekt, który przyjąłby grupę kilkuset osób i zaoferował ekskluzywne zaplecze spa z basenami. To na szczęście się zmienia, bo - jak wiemy - rynek nie znosi próżni. Popyt generuje wzrost zainteresowania inwestycjami, które rozbudują prestiżową bazę noclegową poza Trójmiastem. Przykładem takiej inwestycji, która świetnie wykorzystuje niszę jest Hotel Gwiazda Morza, który właśnie powstaje we Władysławowie.

Coraz częściej słyszy się o rozwiązaniach typu aparthotele czy system condo. Co to tak naprawdę jest?

- Oferta condo hotelu jest odpowiedzią na duże zainteresowanie rynkiem apartamentów na wynajem, z którymi jednak łączy się pewien dyskomfort. Apart hotel to budynek, w którym znajdują się samodzielne lokale różnych właścicieli. Właściciel takiego lokalu jest właścicielem swojego apartamentu, jego operatorem - musi go promować, pozyskiwać klientów, obsłużyć go przed i po wizycie gości. W apart hotelu często znajduje się recepcja, a procesem wynajmu mieszkania zajmuje się firma zewnętrzna, która za dodatkowe wynagrodzenie obsłuży gości, jednak nie jest to standardem. Najczęściej nie ma jednak wspólnej infrastruktury hotelowej w postaci restauracji, basenów i spa. To najczęściej budynek z apartamentami z aneksami kuchennymi, które można wynająć. Condo hotel to spójny obiekt, działający pod jedną marką, w którym goście mają - tak, jak w każdym innym hotelu - do wyboru różne pokoje u tego samego operatora. W żadnym momencie nie czują różnicy pomiędzy standardowym hotelem a condo hotelem.

Czytaj też: Oliwa. Wiecha przy Grunwaldzkiej 505

Takie rozwiązania są przedstawiane jako nowe możliwości inwestycyjne. Jak inwestować np. w condo hotele?
Dotychczas inwestycja w hotel była zarezerwowana dla dużych inwestorów, którzy stawiali w całości hotele w oparciu o własny plan biznesowy.

- Oferta condo hotelu nie jest specjalnie skomplikowana i być może na tym polega jej główna zaleta. Dla inwestującego jest to formą bezpiecznego lokowania kapitału, a dla inwestora zyskanie podmiotów współfinansujących przedsięwzięcia, z których każda ze stron osiąga korzyści majątkowe. To rozwiązanie, w ramach którego nabywca staje się właścicielem jednego lub wielu pokoi w hotelu. Równocześnie z umową kupna podpisuje umowę, poprzez którą oddaje pokój w dzierżawę operatorowi hotelu. Operator zajmuje się jego promocją, pozyskaniem gości, obsługą pokoju i prowadzeniem całej infrastruktury hotelu. Gość hotelu w ogóle nie odczuwa jego struktury właścicielskiej. W zamian za oddanie pokoju w dzierżawę właściciel otrzymuje czynsz dzierżawny - jego wynagrodzenie, które ma zagwarantowane w umowie. W przypadku wspomnianej Gwiazdy Morza czynsz ten wynosi np. 7 proc. w okresie 15 lat, łatwo więc przeliczyć, że w tym okresie mamy całkowity zwrot z inwestycji. Jednym z ważnych czynników w tym mechanizmie jest traktowanie modelu condo jako rozwiązania czysto inwestycyjnego. Właściciel lokalu ma ograniczone prawo korzystania z lokalu, którego jest właścicielem. Przysługują mu pobyty właścicielskie w hotelu 14 dni w roku, z możliwością przedłużenia do 21 dni, jednak powinien on patrzeć na zysk, jaki generuje mu pokój. Nie warto przywiązywać się do pokoju jako własnej nieruchomości, a traktować go jako jeden ze sposobów lokowania kapitału - zabezpieczonego aktem własności nieruchomości i przynoszącego stały zysk przez lata.

Czytaj też: Hotel Sopot oficjalnie i uroczyście otwarty

Na co zwrócić uwagę przy wyborze "hotelowej" inwestycji?


- Wybierając hotel, w który inwestujemy, warto kierować się kilkoma czynnikami: lokalizacja - powinna gwarantować jak najwyższe obłożenie przez cały rok. Większość gości hotelowych poza wysokim sezonem stanowią klienci biznesowi, dlatego tak ważna jest oferta konferencyjno-bankietowa obiektu. Inwestorom zależy także na wiarygodności inwestora, wieloletni staż oraz liczba doprowadzonych do końca projektów deweloperskich świadczy o jego stabilnej pozycji na rynku. Niemniej istotne jest także doświadczenie operatora hotelu - powinien być to podmiot, który wcześniej z sukcesem zarządzał hotelami, bo to daje nam gwarancję powodzenia hotelu już po jego otwarciu. Trzeci czynnik to plan operacyjny hotelu - warto zweryfikować, czym operator obiektu będzie chciał przyciągnąć gości. Niestety na rynku hotelarskim mieliśmy już przykłady niepowodzeń obiektów, które z zasady wydawały się skazane na sukces. Grzech pychy i zaniechania spowodował, że hotele, które wydawały się skazane na sukces, frekwencyjnie przegrywały z obiektami gorszej klasy, które jednak potrafiły przygotować ciekawą ofertę i prowadziły aktywną politykę promocji. Dla obiektów poza Trójmiastem duże znaczenie ma również oferta rekreacyjna, adresowana do klientów, którzy wybierają się poza sezonem na krótki wypoczynek. Dobre połączenie tych kilku czynników jest podstawą do podjęcia właściwej decyzji inwestycyjnej w modelu condo.

Czytaj też: Nowy hotel w Sopocie zamiast banku

Ile można zarobić na takich rozwiązaniach?
Trójmiasto ma już dobrze zbudowaną bazę, ale znacznie gorzej jest pod tym względem w pozostałych częściach regionu.

- Ofert na rynku nie jest wiele. W sumie w całym województwie można je policzyć na palcach jednej ręki. Przeważnie oferta waha się na poziomie od 6 do 10 proc. Jednak do tych najwyżej oprocentowanych inwestycji podchodzę z pewną rezerwą - wyliczenia, na jakich się opieram pozwalają uczciwie zadeklarować klientom zysk na poziomie 7 proc. Patrząc na samoobsługowy charakter tej formy inwestycji, to jest to całkiem przyzwoity wynik. Chodzi przecież o formę inwestowania - klientów zabezpiecza tak lubiany przez inwestorów akt własności nieruchomości z wpisem do ksiąg wieczystych. Dodatkowo mamy gwarantowany przez lata przychód z czynszu. Jeżeli porównamy ten rodzaj inwestycji do innych dostępnych wariantów, to porównanie wypada bardzo korzystnie. Tym bardziej, że umowa jest podpisywana na kilkanaście lat, nawet do 20. Na rynku brak jest porównywalnych instrumentów finansowych, gwarantujących zysk na tym poziomie w tak długim okresie. Nie można też zapominać, że nieruchomość położona w ciekawym obiekcie w dobrej lokalizacji będzie również zyskiwać na wartości przez lata, zatem inwestor może spodziewać się dodatkowych zysków przy jej sprzedaży.

Czytaj też: Kolejne hotele, biurowce i multipleks w centrum Gdyni

Czy tego typu inwestycje mają przyszłość w naszym kraju?

- To dopiero pokaże czas. Na nieszczęście i na tym rynku były już przykłady nieuczciwych działań, które rzucają cień na całą branżę. Dlatego tak ważny jest dobry wybór podmiotu, który prowadzi inwestycję i będzie prowadzić hotel po jego otwarciu. Staje się on partnerem biznesowym na lata, warto więc sprawdzić, jaką ma historię, jakie osiąga poziomy obłożenia w hotelu oraz czy ma strategię na prowadzenie hotelu w sezonie wyższym i niższym. Z pewnością jest to oferta dla mniejszych inwestorów, których w Polsce nie brakuje. Dotychczas inwestycja w hotel była zarezerwowana dla dużych inwestorów, którzy stawiali w całości hotele w oparciu o własny plan biznesowy. W modelu condo kwotowy próg wejściowy jest porównywalny do wydatku na zakup średniej klasy mieszkania. To również ciekawe rozwiązanie, pozwalające zarabiać tym, którzy chcą zróżnicować swój portfel inwestycyjny, dlatego jestem przekonany, że zainteresowanie tą formą lokowania kapitału w Polsce będzie rosło, jednak jak będzie, to pokaże przyszłość.

Dodaj zdjęcie do artykułu

Opinie (36)

Dodaj opinię

Dodaj opinię

Odpowiedz

Klikając "wyślij", akceptujesz regulamin dodawania opinii.
zamknij

Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. Opinie niezwiązane z tematem artykułu, wulgarne, obraźliwe, naruszające prawo będą usuwane.

- jeżeli uważasz, że dana opinia nie powinna się tu znaleźć, zgłoś ją do moderacji.

Moim zdaniem

Ważne adresy

Strefa start-up

Najczęściej czytane