• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego a prawa członków wspólnoty mieszkaniowej

Martyna Mikusińska
14 września 2011 (artykuł sprzed 12 lat) 
Członkowie wspólnot mieszkaniowych często stawiają opór przed funkcjonowaniem lokali użytkowych w  bezpośrednim sąsiedztwie mieszkań. Członkowie wspólnot mieszkaniowych często stawiają opór przed funkcjonowaniem lokali użytkowych w  bezpośrednim sąsiedztwie mieszkań.

W nowopowstających osiedlach mieszkaniowych brak jest dobrze rozwiniętego systemu świadczenia usług dla ludności. Wielu mieszkańców takich osiedli ma poważny problem ze zrobieniem zakupów, znalezieniem przedszkola dla swojej pociechy, czy też skorzystaniem z bankomatu lub usług fryzjerskich. Kiedy jednak powstają tego typu lokale użytkowe, członkowie wspólnot mieszkaniowych często stawiają opór przed funkcjonowaniem tychże w ich bezpośrednim sąsiedztwie. Jakie prawa ma wspólnota, kiedy ich sąsiad zamierza otworzyć działalność gospodarczą?



Podstawa prawna zmiany przeznaczenia lokalu

Po pierwsze należy pamiętać o tym, iż lokal, w którym prowadzona jest działalność musi mieć do tego odpowiednie przeznaczenie. Jeśli lokal, w którym działalność ma być prowadzona jest lokalem mieszkalnym, musi nastąpić zmiana jego przeznaczenia.

Zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy, zgodnie z art. 71 ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 (Dz. U. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.), wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić wówczas, gdy w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Ewentualny sprzeciw organu wyrażony jest w formie decyzji administracyjnej.

Jak zmienić przeznaczenie lokalu?

Należy pamiętać, iż dokonując zmiany sposobu użytkowania budynku, czy też jego części, zawsze koniecznym jest przeprowadzenie szczegółowej oceny, czy nowy sposób użytkowania obiektu nie będzie stał w konflikcie z interesem pozostałych użytkowników tego obiektu oraz (a może przede wszystkim) - czy nie dojdzie do naruszenia uzasadnionych interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ust. 2 ustawy prawo budowlane. Bezsprzecznym jest fakt, iż zmiana sposobu użytkowania lokalu może wywrzeć niekorzystne dla otoczenia skutki, i to skutki w różnych aspektach (bądź to w kwestiach dot. warunków zdrowotnych, warunków higieniczno - sanitarnych etc.). W skrajnych przypadkach może nawet kolidować z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Własnościowe prawo do lokalu

Co zrobić, gdy osoba zamierzająca dokonać zmiany przeznaczenia lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy legitymuje się własnościowym prawem do przedmiotowego lokalu? Zmiana sposobu użytkowania dotyczy jedynie pomieszczeń lokalu stanowiącego odrębną własność tej osoby i nie wykracza poza obręb tego lokalu. Nie dotyczy zatem części budynku będącego przedmiotem współwłasności przymusowej właścicieli wyodrębnionych w nim lokali mieszkalnych.

Na zmianę przeznaczenia nie może wpływać fakt korzystania przez potencjalnych usługobiorców z części wspólnej nieruchomości, jaką jest np. klatka schodowa budynku. Będzie to bowiem korzystanie z niej zgodne z jej przeznaczeniem. Gdy jednak korzystanie z lokalu użytkowego spowoduje zwiększenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, właściciele mogą podjąć uchwałę obciążającą właściciela tego lokalu użytkowego większymi opłatami z tego tytułu. Należy jednak wówczas wykazać, iż zwiększenie kosztów dotyczących np. energii elektrycznej pobieranej na klatce schodowej wzrosło z uwagi na fakt zmiany przeznaczenia lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy.

Co może wspólnota?

Do zmiany sposobu użytkowania części lokalu mieszkalnego stanowiącego wyłączną własność danej osoby nie jest wymagana zgoda właścicieli pozostałych lokali mieszkalnych. Lokal, którego takie postępowanie będzie dotyczyć nie jest bowiem częścią nieruchomości wspólnej. Pozostali właściciele lokali mieszkalnych nie mają bezpośredniego wpływu na zmianę funkcji lokalu stanowiącego cudzą własność, chyba że taka zmiana wiązać się będzie z koniecznością zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej bądź przebudową.

Jeśli taka sytuacja będzie mieć miejsce, wówczas wymagana jest zgoda pozostałych właścicieli. Gdyby jednak okazało się, iż zmiana przeznaczenia lokalu wywiera negatywny wpływ na możliwość swobodnego korzystania z pozostałych lokali bądź powoduje uporczywe naruszanie porządku domowego, wówczas pozostali właściciele nie pozostają bezbronni. Mogą oni wystąpić z powództwem o zaniechanie do sądu przeciwko właścicielowi takiego lokalu w przypadku niewłaściwego korzystania z niego lub rażącego naruszania porządku domowego.

Chodzi tu jednak o sytuacje, gdy rażąco lub uporczywie narusza się porządek domowy albo przez niewłaściwe zachowanie czyni się niemożliwym korzystanie z innych mieszkań lub nieruchomości wspólnej. Ustawodawca przewidział także drastyczną sankcję za tego typu działania. Wspólnota może bowiem żądać sprzedaży lokalu w trybie licytacji na gruncie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Kancelaria Hałoń i KucharskiMartyna Mikusińska

Opinie (2) 3 zablokowane

  • ciekawe,lokal odrębny ale parcela wspólna i ja nie muszę się godzić żeby tabuny (1)

    ludzi nie mieszkających w budynku "biegało" po niej . zgłaszam sprzeciw no i po przekształceniu

    • 11 27

    • do olek

      a jak sąsiad zaprosi tabuny ludzi na imprezę, którzy krzyczą po 22 to jest ok?

      • 1 0

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Ludzie biznesu

Roman Walasiński

Prezes zarządu Swissmed Centrum Zdrowia. Ukończył Uniwersytet Gdański, Wydział Prawa i...

Najczęściej czytane