Baza hotelowa w Trójmieście systematycznie się powiększa. Hotele małe i duże powstają w różnych miejscach aglomeracji. O tym, jak powstaje boom na inwestycje hotelowe i dlaczego stają się one coraz bardziej popularnym narzędziem inwestycyjnym oraz czym są aparthotele, a czym systemy condo rozmawiamy z Lechem Swędrakiem - niezależnym doradcą finansowym i właścicielem portalu swedrak.com.
Grzech pychy i zaniechania powoduje, że hotele, które wydawały się skazane na sukces, frekwencyjnie przegrywają z obiektami gorszej klasy, które jednak potrafiły przygotować ciekawą ofertę i prowadziły aktywną politykę promocji.
Dotychczas inwestycja w hotel była zarezerwowana dla dużych inwestorów, którzy stawiali w całości hotele w oparciu o własny plan biznesowy.
Trójmiasto ma już dobrze zbudowaną bazę, ale znacznie gorzej jest pod tym względem w pozostałych częściach regionu.
2017-01-24 13:14
Ile z nowo wybudowanych Hoteli wGdańsku pozostaje w rękach polskich właścicieli czy znowy dovbrze robimy zachodowi i nap[ychamy obce PKB
2017-01-24 16:09
idź jeździj polonezem opalanym węglem
2017-01-25 08:12
a co ma piernik do wiatraka ? może uświadom to sobie że płacąc obcym inwestorom utrzymujesz inne państwa , te w których odprowadzane są podatki i te do których przychód z działalności idzie , np kupując w Lidelu utrzymujesz afrykańskich imigrantów w niemczech , dzieki tobie oni mogą dalej nic nie robić
2017-01-24 17:23
aparthotele czy system condo
a "m" nie zgubili?
2017-01-24 19:37
Aparthotel, apartcondo, parabanki. Co to k...a za słownictwo?
2017-01-24 21:34
Taki ważny i mądry doradca a na gilleta go nie stać ??? Nadufany! Nie ufam takim karierowiczom..
2017-01-25 08:40
A dlaczego akurat wzieli takiego pana X i jeszcze podaja strone interentowa? Ja tez jestem niezalezny. Czyzby osoba byla spokrewniona z tr.....pl? Chyba ze art. sponsorowany ale nie widze o tym info. Oj nie ładnie nie ładnie
2017-01-25 19:19
Aktywo pasywne inwestycja w apartament w condohotelu. Wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszej połowie 2014 roku wzrosła o jedną trzecią. W tym czasie osiągnęła ona 1,4 mld euro (5,8 mld zł). Połowa tego rynku to powierzchnie biurowe. Wzrasta jednak udział sektora logistycznego. Wzrost w sektorze logistycznym najbardziej widoczny jest w segmencie apart i condohoteli. Pierwsze obiekty z apartamentami zarządzanymi pod wynajem powstały m.in. w Świnoujściu i Kołobrzegu . Apart i condohotele powstają w atrakcyjnych lokalizacjach nie tylko nad morzem, ale też w górach i na Mazurach. Dla inwestora budowa condohotelu ma tą zaletę, że nie więzi kapitału na kilkanaście lat, bo jak wynika z analizy rynku, już na etapie projektu inwestycja zostaje sprzedana. Dlaczego tak się dzieje? Inwestorzy obiecują nabywcom apartamentów wysokie roczne stopy zwrotu z inwestycji w apartament pod wynajem, które ich zdaniem kształtują się na poziomie wyższym niż dobra lokata bankowa. Czy to prawda? Deweloperzy w umowach o wynajem apartamentów gwarantują w pierwszych dwóch a nawet trzech latach 7% roczną stopę zysku z inwestycji. Po tym okresie podział 50/50 przychodów z wynajmu apartamentu. Jak w pierwszych trzech latach mamy gwarancję zysku, to kolejne lata stanowią ryzyko inwestycyjne. Poziom tego ryzyka zależy od wielu czynników. Jednym z głównych i najważniejszych jest poziom obłożenia hotelu. Polski rynek turystyczny działa w cyklach sezonowych. Parafrazując klasyka ...sorry, taki mamy klimat.... Statystyki podają, że średnioroczne obłożenie w polskich hotelach kształtuje się na poziomie 35% - 40%. Poziom ryzyka inwestycyjnego jest odwrotnie proporcjonalny do poziomu obłożenia hotelu i kształtuje się w przedziale od 60% do 65%. Stawiam tezę: przy słabej koniunkturze turystycznej deweloper ma hotel a nabywca ryzyko i koszty. Zacznijmy od zdefiniowania condo czy aparthotel pod względem prawnym. Właściciel nieruchomości - deweloper - wyodrębnił i zbył pierwszy apartament i kolejne. Doszło tym samym do przeniesienia własności. Dotychczas jednorodna własność nieruchomości została podzielona. Z mocy prawa powstała wspólnota lokalowa, która podlega rygorom ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Po ustanowieniu odrębnej własności oprócz tego, że każdy właściciel lokalu ma obowiązek utrzymywać swoją indywidualną własność, wszyscy razem mają utrzymać te części nieruchomości, które stanowią ich współwłasność nieruchomość wspólna. Na powstaniu wspólnoty lokalowej skorzystał tylko deweloper. Po pierwsze: zarobił na sprzedaży apartamentów, po drugie: przerzucił ogromne koszty utrzymania hotelu na nabywców a po trzecie: zarabia na zarządzaniu wspólnotą lokalową. A nabywcy? Zostali z aktywem pasywnym czyli apartamentem. Aktywem bo apartament to środek trwały a pasywnym dlatego, że ryzyko zarabiania na nim jest bardzo duże a koszty utrzymania pewne. W dłuższym horyzoncie czasowym może się okazać, że koszty utrzymania przewyższą zyski z zarabiania na własnym apartamencie. Pamiętajmy, że intensywna eksploatacja apartamentów i części wspólnych nieruchomości jakim jest hotel, wymaga kosztownych konserwacji i remontów aby utrzymać wysoki standard. Kolejny, nie mniej ważny, argument na udowodnienie stawianej tezy. Deweloper występuje w podwójnej roli: sprawuje zarząd powierzony we wspólnocie lokalowej oraz jest zarządcą hotelu. Dzieje się tak dlatego, że najczęściej stosowany przez deweloperów przypadek określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, to gdy deweloper w drodze jednostronnej czynności prawnej ustanawia na swoją rzecz odrębną własność lokali w posiadanej przez siebie nieruchomości, określając sposób zarządu i (co nie wykluczone) także osobę, której zarząd zostaje powierzony ze skutkiem wobec przyszłych nabywców wyodrębnionych w ten sposób lokali. W praktyce wygląda to następująco: deweloper X sp. z o.o. posiada zależną kapitałowo spółkę córkę, której zadaniem jest zarządzanie hotelem. Deweloper powierza zarząd we wspólnocie lokalowej spółce córce - operatorowi hotelowemu . Takim sposobem deweloper skupia w swoim ręku pełnię władzy wykonawczej we wspólnocie lokalowej. Każdy, kto nabywa apartament w celach zarobkowych, musi mieć świadomość, że bez pomocy operatora hotelowego biznesplan się nie uda. Dlatego koniecznym jest podpisanie umowy wynajmu apartamentu z operatorem hotelowym. Jednym z warunków podpisania takiej umowy jest udzielenie operatorowi hotelowemu pełnomocnictw do rozporządzania apartamentem z jednoczesnym udzieleniem prawa głosu podczas głosowań nad uchwałami we wspólnocie lokalowej. W tak prosty sposób, deweloper wchodzi w posiadanie większości głosów we wspólnocie a co za tym idzie i pełni władzy ustawodawczej. O to mamy sytuację, kiedy władze spółki operatora hotelowego występują w podwójnej roli. Stanowią zarząd zarówno dla wspólnoty lokalowej i hotelu. Ten model sprawowania zarządu jest normą. Skupienie pełni władzy ustawodawczej i wykonawczej przez dewelopera prowadzi do tego, że to on zarabia a właściciele apartamentów ponoszą koszty. Jak by tego było mało, deweloper na etapie podpisania umowy przeniesienia własności na nabywcę, zastrzega że nieruchomością wspólną nie są wszelkie nośniki reklamowe, w tym maszty reklamowe, neony reklamowe, pylony reklamowe. To kolejny argument, że deweloper zarabia na reklamie a nabywca ponosi koszty jej utrzymania. Przytoczone argumenty na udowodnienie tezy zostały oparte na wykonanych audytach w kilku prestiżowych nadmorskich condohotelach.
2017-01-26 14:55
a co w przypadku kiedy w umowie sprzedaży sa określone koszty, jaki musi ponosić właściciel i określają one, że po stronie właściciela lokalu jest wyłącznie fundusz remontowy? Myślę, że opisuje Pan ten model zbyt generalizując albo na podstawie jakiegoś niekoniecznie reprezentatywnego dla całości ofert przykładu
2017-01-26 18:16
zawsze mnie smiesza ci wszyscy doradcy finansowi i inwestycyjni,bo skoro jest taki specjalista od rynkow i inwestycji to czemu nie zarabia milionow tylko goli drobnych ciulaczy,bo przeciez powazny inwestor nawet by z nim nie rozmawial.
2017-06-21 19:56
Wtedy zaczynasz właśnie od golenia drobnych ci*laczy. Tak to działa.
2017-01-26 21:06
jaki doradca to wymyślił bo chętnie bym też takie budował. Tyle kosztowały te pokoje w muzeum 2 wojny światowej. No chyba to będzie rekordowa cena za meble z Ikei
2017-01-27 09:15
inwestycje w samym Trójmieście są według mnie zbyt wysokie. Preferowałbym zakup czegoś w mniejszej miejscowości ale z bezpośrednim dostępem do morza. rozważam kupno http://www.apartamentyrowy.pl ,warunki wygądają bardzo atrakcyjnie. Przewduję stosunkowo krótki okres zwrotu inwestycji.
2017-02-07 13:34
i pensja od 1600 zł
az się płakać chce, nie wiadomo co z taką żałosną wypłatą zrobić
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.
Od 1999 r. dyrektor zarządzający firmy Perfect Consulting, która powstała z jej inicjatywy....
Filmy