Deweloperzy z trudem nadążają za popytem na rynku

W perspektywie kolejnych kwartałów ceny mieszkań będą miały mniejszą dynamikę wzrostu, rynek się stabilizuje - twierdzi Marek Tarchalski, prezes NDI Development.
W perspektywie kolejnych kwartałów ceny mieszkań będą miały mniejszą dynamikę wzrostu, rynek się stabilizuje - twierdzi Marek Tarchalski, prezes NDI Development. mat.prasowe

Na rynku nieruchomości cały czas mamy do czynienia ze wzrostami cen. Pomimo wielokrotnych zapowiedzi ekspertów, bańka cały czas rośnie i nie wiadomo, czy i kiedy w końcu pęknie. O zmianach na rynku nieruchomości, trendach w branży deweloperskiej i o tym, jakie mieszkania kupować, aby na nich nie stracić rozmawiamy z Markiem Tarchalskim, prezesem zarządu NDI Development.



Ceny nieruchomości rosną, jednocześnie nie zmienia się zainteresowanie klientów zakupem mieszkań z rynku wtórnego i pierwotnego. W Trójmieście mieszkania podrożały w ciągu roku o kilkanaście procent. Czy ceny nadal będą rosły?
Mamy popyt na mieszkania, za którym deweloperzy z trudem nadążają. Jeżeli do tego trendu dołożymy małą bazę nowoczesnych mieszkań na rynku wtórnym, to mamy odpowiedź, dlaczego ceny nowych mieszkań w Trójmieście rosną.

Marek Tarchalski: - Trójmiasto jako jedno z niewielu miast w Polsce ma obecnie dodatni bilans migracyjny. Magnesem jest nie tylko morze. Sprawna polityka władz Trójmiasta skutkuje przyciąganiem znaczących inwestorów, a powstające centra biurowe w przeważającej mierze wypełniają się nowymi mieszkańcami Trójmiasta. To dla rynku deweloperskiego bardzo ważny trend, a, co istotne, tendencja ta utrzymuje się od lat.

Przekłada się to na popyt na mieszkania, za którym deweloperzy z trudem nadążają. Jeżeli do tego trendu dołożymy małą bazę nowoczesnych mieszkań na rynku wtórnym, to mamy odpowiedź, dlaczego ceny nowych mieszkań, przystosowanych do obecnych oczekiwań - wygodnych, nowoczesnych i ekologicznych - w Trójmieście rosną. Dużo zależy więc od utrzymania się obecnego trendu, a wiele wskazuje na to, że nic w tym obszarze nie zmieni się jeszcze przez długie miesiące.

W perspektywie kolejnych kwartałów myślę jednak, że ceny mieszkań będą miały mniejszą dynamikę wzrostu, rynek się stabilizuje. Pamiętajmy również, że co do zasady, dobrze zlokalizowane miejskie nieruchomości rosną na wartości, szczególnie w okresach średnio i długoterminowych trendów.

NDI jest jedną z firm zaangażowanych w budowę nowych nieruchomości w centrum Gdańska. Czy miasto mocno zmienia się pod względem nowej zabudowy?

- Każdy, kto choćby przejeżdża przez Trójmiasto z łatwością zauważy, że jest ono jednym wielkim placem budowy. Moim zdaniem Gdańsk, w szczególności jego centralnie położone dzielnice, przeżywa obecnie swoje złote lata rozwoju, dobrze wykorzystując szanse, jakie daje m.in. położenie geograficzne oraz wykorzystanie środków europejskich, a koniunktura na rynku nieruchomości tylko pomaga.

Nowa zabudowa rzeczywiście mocno zmienia Gdańsk, jednak w 90 proc. przypadków są to dobre zmiany. Centra biurowe, kampus uniwersytecki czy wiele inwestycji apartamentowych to projekty, które stoją na wysokim poziomie architektonicznym. Ze swojej perspektywy muszę przyznać, że jesteśmy dumni, iż jako NDI uczestniczymy w rozwoju naszego tysiącletniego miasta. Zdajemy sobie również sprawę z odpowiedzialności, jaka się z tym wiąże i staramy się pozostawiać po nas wysoki jakościowo ślad. NDI specjalizuje się w budowie apartamentów w segmencie premium a pozytywne opinie rynku, jak i niezależnych ekspertów z obszaru architektury czy choćby organizacji społecznych pokazują, że nasze realizacje dobrze wpisują się w otoczenie. Zarówno Tre Mare Residence, jak i Apartamenty Przy Plaży czy obecnie przygotowywana inwestycja Chlebova Apartamenty to obiekty przygotowywane w nowoczesnej, ale równocześnie ponadczasowej architekturze, która odmienia oblicze miejsca, gdzie jest realizowana, jednocześnie wpisując się z szacunkiem w ich charakter.

Gdańsk, w szczególności jego centralnie położone dzielnice, przeżywa obecnie swoje złote lata rozwoju, dobrze wykorzystując szanse, jakie daje m.in. położenie geograficzne oraz wykorzystanie środków europejskich.

Jakie są trendy na rynku dotyczące budowli powstających w historycznych centrach miast? Czy ludzie chętnie kupują mieszkania w centrum miasta, czy są to bardziej nieruchomości pod wynajem czy inwestycje?

- Polskie miasta stają się coraz bardziej przyjazne, a centralnie położone dzielnice mają sporą przewagę nad nową zabudową lokowaną poza centrum. Bliskość szkół, placówek medycznych czy miejsc pracy oraz łatwość korzystania z komunikacji miejskiej należą do atutów ważnych dla tych, którzy cenią sobie życie na stałe w centrach miast. Po latach suburbanizacji obecnie zauważalny jest trend przeprowadzania się mieszkańców Gdańska i Gdyni do ścisłego centrum. Jednym z powodów są z pewnością coraz częściej pojawiające się korki. To znacząca część naszych klientów.

Jednak należy mieć na uwadze, że Trójmiasto to również atrakcyjna przestrzeń dla turystów, więc nikogo nie powinno dziwić, że lokale w centrach miast kupowane są również na cele inwestycyjne. Nie jest to tylko rynek wynajmu krótkoterminowego, ale także zakupów apartamentów w atrakcyjnych lokalizacjach na przyszłość dla dzieci, zanim ceny nieruchomości w tak ważnych metropoliach naprawdę wzrosną i osiągną poziomy, jakie spotyka się w wielu głównych miastach Europy. Oczywiście nie ma nic za darmo.

Budowa w historycznej części miasta to zawsze spore wyzwanie, przed którym musi stanąć deweloper, planując taką inwestycję. Lokalizacje w centrach miast są objęte restrykcjami - m.in. koniecznością przeprowadzenia badań archeologicznych czy uzgodnień z konserwatorem zabytków. Procesy budowlane komplikuje także gęsta zabudowa czy też chociażby stare sieci, które wymagają modernizacji. To wszystko przekłada się na wyższe ryzyko inwestycji i odstrasza niektórych inwestorów. Jeżeli dołożymy do tego jeszcze ograniczoną podaż gruntów, to mamy odpowiedź na pytanie, dlaczego nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach są tak atrakcyjne: powodem jest bardzo ograniczona oferta, która z czasem będzie się jeszcze kurczyła, oraz wyższe ceny gruntów.

Jakie nieruchomości będą zyskiwały na wartości? Na jakie warto zwrócić uwagę kupując dom czy mieszkanie?

- Aby uczciwie odpowiedzieć na tak zadane pytanie, należy przyjrzeć się rynkowi deweloperskiemu w skali makro. Przyjęło się ostatnio, iż rynek dzieli się na segmenty: popularny, popularny o podwyższonym standardzie oraz niższy i wyższy segment premium.

Z jednej strony każdy z tych segmentów różni się w zakresie uwarunkowań popytu i znamion atrakcyjności, z drugiej strony mają one jeden oczywisty mianownik - lokalizacja. Tylko że słowo "lokalizacja" może być rozumiana w różny sposób. Dla segmentu popularnego "lokalizacja" to bliskość środków transportu publicznego (szczególnie szynowego) lub np. dobra infrastruktura społeczna (szkoły, przedszkola, sklepy); dla segmentu podwyższonego liczą się również tereny zielone, układ budynków i ogólne zagospodarowanie terenu; w segmencie niższym i wyższym premium na pierwszym miejscu stawiany jest tzw. "dobry adres": bliskość wody/morza, centralne lub prestiżowe otoczenie itp.

Przyglądając się dynamice wzrostu cen nieruchomości w Gdańsku, wyraźnie widać, iż na przestrzeni ostatnich kilku lat w każdym z tych segmentów odnotowany został wzrost wartości nieruchomości. Dwa lata temu mieszkania w segmencie popularnym na Morenie w Gdańsku wycenione były na 6,5 tys. zł za mkw. Obecnie w tej lokalizacji bardzo trudno jest kupić mieszkania w cenach 7 tys. zł - 7,5 tys. zł za m kw.
Odwiecznym czynnikiem powodującym utrzymanie wartości inwestycji jest lokalizacja. Segment premium to nieruchomości w wyjątkowych, rzadkich miejscach, na które istnieje popyt niezależnie od koniunktury. Takie lokalizacje po prostu znikają z mapy danego miasta.

W Śródmieściu Gdańska w topowych lokalizacjach ceny sięgają 17-25 tys. zł za m kw. właśnie z uwagi na duży potencjał turystyczny tych lokalizacji. Można jednak znaleźć dobrze zbilansowaną ofertę w bardziej ustronnej lokalizacji, np. na obrzeżach Głównego Miasta, gdzie ceny oscylują na poziomie 12-15 tys. zł, a są to równie atrakcyjnie lokalizacje z perspektywy przyszłych mieszkańców oraz perspektywy inwestycyjnej. Te lokalizacje można określić jako lokalizacje premium, jednak o dużym potencjale wzrostu wartości w czasie.

Z pewnością na zwyżkę wartości lokali kupowanych już obecnie w tych najwyższych cenach nie można liczyć w takim samym stopniu, jak lokali nabywanych w miejscach, które w najbliższych latach czeka wiele inwestycji i przygotowywane są procesy rewitalizacyjne. Takie z pewnością będzie całe Młode Miasto, które powstanie w najbliższych latach. Póki co, warto interesować się takimi lokalizacjami jak Dolne Miasto i granice Głównego i Młodego Miasta, w okolicach Muzeum II Wojny Światowej. Ustronność każdej z tych lokalizacji, ale równocześnie bliskość największych gdańskich atrakcji zapewni przyzwoity wzrost wartości nieruchomości mieszkalnych i usługowych.

Podsumowując, wątpię, aby tak duża dynamika wzrostu dalej dotyczyła segmentu popularnego. Przy tak małej różnicy największe prawdopodobieństwo dywidendy w postaci wzrostu wartości nieruchomości dotyczy tego niższego segmentu premium.

Twierdzi się, że rynek nieruchomości luksusowych jest bardziej stabilny. Czy to prawda? Jeśli tak, to dlaczego?

- Segment nieruchomości luksusowych lub premium zawsze był bardziej stabilny. Dla przykładu warto przeanalizować wahania cen mieszkań w Sopocie na przestrzeni ostatnich 10 lat. To jeden z niewielu rynków w Polsce, w którym korekta cen nieruchomości podczas ostatniego załamania rynku w 2009 roku wyniosła tylko kilka procent w porównaniu do nawet kilkunastu procent w innych miastach. Powodem jest bardzo ograniczona dostępność nieruchomości w tym mieście i prestiż lokalizacji. Klient zamożny jest w stanie zapłacić wyższą cenę za lokal, który dzięki unikalnej architekturze i lokalizacji przynosi mu dodatkowe korzyści, wśród których jest właśnie utrzymanie wartości w okresach kryzysu. Dobrze wykończony lokal, w świetnej lokalizacji, który znajduje się w budynku z komfortową infrastrukturą w postaci prywatnej strefy fitness, spa czy estetycznie zaaranżowanej okolicy pozwoli właścicielowi korzystniej go sprzedać w każdym okresie niż lokal pozbawionych tych cech. Przygotowanie inwestycji odpowiadającej na potrzeby najbardziej wymagającej grupy klientów wymaga często więcej czasu niż w segmencie popularnym. Niełatwo jest też pozyskać działki w atrakcyjnych miejscach.

Odwiecznym czynnikiem powodującym utrzymanie wartości inwestycji jest lokalizacja. Segment premium to nieruchomości w wyjątkowych, rzadkich miejscach, na które istnieje popyt niezależnie od koniunktury. Takie lokalizacje po prostu znikają z mapy danego miasta i jeżeli ktoś "nie załapie" się na ich zakup, to okazja przepadnie. Dlatego popyt na prestiżowe budownictwo jest mniej zależny od koniunktury na rynku mieszkaniowym, natomiast bardziej oddziałuje na niego koniunktura na rynku kapitałowym i inwestycyjnym.

Opinie (324) 8 zablokowanych

Dodaj opinię

Dodaj opinię

Odpowiedz

STOP Hejt! Przemyśl swoją opinię

Regulamin dodawania opinii

zamknij

Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Moim zdaniem

Ważne adresy

Ludzie biznesu

Artur Jadeszko

Od 2006 roku prezes zarządu ATC Cargo SA, spółki notowanej na NewConnect, alternatywnym systemie...