• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Reklama na elewacji budynku

apl. adw. Tomasz Radziwilski
3 października 2011 (artykuł sprzed 12 lat) 
Billboardy, banery, czy szyldy informujące o siedzibie firmy niekoniecznie muszą podobać się pozostałym użytkownikom budynku. Billboardy, banery, czy szyldy informujące o siedzibie firmy niekoniecznie muszą podobać się pozostałym użytkownikom budynku.

Umieszczanie reklam na elewacjach budynków, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe, było zawsze tematem budzącym kontrowersje. Właściciele lokali, którzy prowadzą w nich działalność gospodarczą, chcąc reklamować swoje usługi umieszczają na ścianach budynków billboardy, banery, czy chociażby szyldy informujące o swojej siedzibie, co niekoniecznie musi się podobać pozostałym użytkownikom budynku.



Często zdarza się, że wspólnoty mieszkaniowe kierują do członków umieszczających reklamy wezwania do ich usunięcia bądź zapłaty wynagrodzenia za ich umieszczanie grożąc jednocześnie obciążeniem ich kosztami za przymusowy demontaż urządzeń. Przeanalizujmy zatem, czy takie zachowanie wspólnot mieszkaniowych ma prawne uzasadnienie.

Właściciele lokali w budynku, w którym z mocy prawa zawiązała się wspólnota mieszkaniowa, zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali są także współwłaścicielami części wspólnej budynku, za które to uważa się m.in. elewacje. Jak wskazuje dyspozycja art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Możliwość korzystania z całej rzeczy jest więc uprawnieniem współwłaściciela przydanym mu przez ustawodawcę i dopóki wykonuje je w ramach określonych w art. 206 k.c. pozostali współwłaściciele nie mogą domagać się wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Tym samym żądanie przez wspólnotę mieszkaniową wynagrodzenia za umieszczanie reklam na elewacji budynku przez właściciela lokalu wchodzącego w skład wspólnoty jest prawnie nieuzasadnione.

Wspólnoty mieszkaniowe wielokrotnie wskazują także, iż reklamę na elewacji budynku umieszczono pomimo braku uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na taką czynność. Zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 3 pkt. 4 ustawy o własności lokali zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością i bez wskazanej uchwały właścicieli lokali jest sprzeczna z prawem. Kwestią zatem sporną jest, czy zadecydowanie, iż na elewacji budynku będą umieszczane reklamy, jest zmianą przeznaczenia części wspólnej nieruchomości w rozumieniu wskazanej ustawy.

Powyższe zagadnienie z uwagi na fakt, iż budziło wątpliwości tak praktyki jak i judykatury trafiło do rozstrzygnięcia przed Sąd Najwyższy, który zdecydował, iż w przypadku umieszczenia reklamy na elewacji budynku w sytuacji, gdy reklama ta uniemożliwiałaby korzystanie z okien znajdujących się w budynku lub też naruszała konstrukcję nośną ściany, byłoby zmianą przeznaczenia części wspólnej nieruchomości. W przypadku jednak, gdy w skład nieruchomości wchodzą zarówno lokale mieszkalne jak i użytkowe służące do prowadzenia działalności usługowej, zaś reklama nie zasłania okien i nie narusza konstrukcji ścian, umieszczenie szyldu nie zmienia przeznaczenia części wspólnej i nie umożliwia korzystania z niej współwłaścicielom (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73, OSNCP 1974, nr 9, poz. 151, uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 1983 r., III CZP 32/83, OSNCP 1984, nr 2-3, poz. 26, uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 21/99, niepubl.).

Na podobnym stanowisku stoi Sąd Apelacyjny w Gdańsku, który w orzeczeniu z dnia 17 marca 2009 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 149/09 wskazał, iż w kwestii możliwości korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnej budynku argumentacja odwołująca się do wielkości przysługującego współwłaścicielowi udziału jawi się jako sprzeczna z zasadami logicznego rozumowania, albowiem nie sposób przyjąć, iż korzystając z części wspólnych nieruchomości, np. klatki schodowej, poszczególni współwłaściciele czynią to nie przekraczając przysługującego im udziału. Sąd nadto podkreślił, iż nie można zgodzić się z argumentacją, że współwłaściciel ma prawo do korzystania czy też posiadania rzeczy wspólnej tylko w części odpowiadającej jego udziałowi. Jak już bowiem wskazano regułą jest uprawnienie współwłaściciela do korzystania i posiadania całości rzeczy wspólnej, co znajduje potwierdzenie w treści art. 206 kc. Nie ulega wątpliwości, że przepis ten w żadnej mierze nie uzależnia uprawnienia współwłaściciela do korzystania i posiadania rzeczy wspólnej od wielkości przysługującego mu udziału. Przedstawiona argumentacja nie narusza także przepisu art. 12 ust. 1 ustawy  własności lokali, w myśl którego właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. O tym, czy korzystanie z rzeczy wspólnej następuje sprzecznie z jej przeznaczeniem rozstrzygają okoliczności danej sprawy. Ponadto Sąd wskazał, iż montaż na nieruchomości wspólnej reklam, rolet antywłamaniowych, krat, urządzeń satelitarnych i innych podobnych urządzeń nie może być rozumiany jako zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej i w związku z tym nie wymaga uchwały współwłaścicieli lokali.

Konkludując, właściciel lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej, w szczególności właściciel lokalu usługowego bądź takiego, w którym działalność gospodarczą faktycznie się prowadzi, nie jest zobowiązany do zapłaty na rzecz wspólnoty wynagrodzenia za umieszczanie reklam i szyldów na elewacji budynku i nie musi na owo umieszczanie uzyskiwać zgody właścicieli pozostałych lokali.
Kancelaria Hałoń i Kucharskiapl. adw. Tomasz Radziwilski

Opinie (5)

  • pan adwokat lepiej by poradził jak walczyć z tym syfem ze zdjęcia

    • 10 3

  • własiciel tego domu wcale nie musi chodzić do pracy

    utrzymuje sie z samych reklam

    • 12 0

  • Oczopląsu można dostać

    Ci co powiesili tereklamy nie mają pojęcia o estetyce. Przecież na ten syf nie można patrzeć. Jak można tak oszpecić budynek?

    • 5 2

  • Jest całkiem odwrotnie

    "Umieszczenie reklamy na elewacji budynku nie można traktować jako normalnego z niej korzystania, a zatem wspólnota mieszkaniowa ma prawo podejmować uchwały dotyczące odpłatności za udostępnienie tej części budynku"

    Wyrok Sądu Apelacyjnego
    w Szczecinie
    (sygn. akt I ACa 544/12)

    • 8 0

  • Do zarządcy wspólnoty

    Administratorze dobrze się wczytaj w przywołany swój judykat Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie (sygn. akt I ACa 544/12), a najlepiej przyswój cały dorobek orzeczniczy w tym zakresie. Sprawa jest bardziej złożona, a nieco odmienne stany faktyczne komplikują jedynie problem!
    Korzystający z szyldu

    • 0 0

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Ludzie biznesu

Zbigniew Canowiecki

Prezes Zarządu „Pracodawców Pomorza”. Jest absolwentem Politechniki Gdańskiej....

Najczęściej czytane