Z powodu pandemii wiele firm zdecydowało się skierować swoich pracowników na pracę zdalną. Wywołało to spore zamieszanie na rynku biurowym i wymusiło zmianę podejścia do tematu zarówno najemców, jak i wynajmujących. Jak pandemia zmieniła rynek biurowy i czy biura są nam jeszcze potrzebne oraz jak zmieniły się stosunki pomiędzy wynajmującymi i najemcami - o tym rozmawiamy z Karolem Grejbusem, dyrektorem działu reprezentacji najemcy w międzynarodowej firmie doradczej w dziedzinie nieruchomości - Knight Frank.
Jak pandemia i praca zdalna, na jaką zdecydowały się w większości firmy, zmieniła rynek nieruchomości komercyjnych?
Zmieniło się na pewno podejście do pracy i miejsca jej wykonywania. W zależności od profilu firmy nie trzeba już siedzieć standardowe osiem godzin w biurze przez pięć dni. Pracodawcy bardziej zaczęli skupiać się na realizacji wyznaczonych zadań.
Karol Glejbus: - Na początkowym etapie rozróżniłbym pandemię i pracę zdalną oraz podejścia firm do obu kwestii. O ile pandemia widocznie ograniczyła aktywność najemców, którzy zdecydowanie ostrożniej podchodzili do nowych umów najmu i zmiany lokalizacji, o tyle praca zdalna zmieniła podejście do samej pracy. Rynek wtórny powierzchni biurowych w całym kraju niemalże z dnia na dzień został zalany metrami kwadratowymi powierzchni do podnajęcia.
Często były to bardzo dobre okazje podnajmu zarówno pod względem ceny, jak również lokalizacji, do których jeszcze kilka miesięcy temu najemcy ustawiali się w kolejkach. Była to jedna z reakcji obronnych firm i sposób na optymalizację kosztów na już. Na szczęście powoli możemy już mówić o tym, że rynek zaczął się odbijać, firmy wracają na dawne tory, a dane z rynku pracy napawają optymizmem: wiele firm wznowiło procesy rekrutacyjne, a kilka zagranicznych koncernów ogłosiło plany otwarcia w Polsce kolejnych centrów usług wspólnych.
Czy nowe warunki, w jakich od ponad roku musimy wszyscy funkcjonować, zmieniły jakoś współpracę pomiędzy najemcami a wynajmującymi biura?
- Nowa sytuacja, w której znalazły się obie strony, wymagała wzajemnego dialogu. Właściciele budynków z dużym udziałem pustostanów zabiegali o najemców, oferując im konkurencyjne i wyjątkowo elastyczne warunki najmu. Do tego dochodziła wspomniana już kwestia podnajmu, na którą finalnie zgodę wyrazić musiał właściciel nieruchomości. Część firm w 2020 roku skorzystała z atrakcyjnych finansowo opcji przedłużenia umów najmu, co pozwoliło im również zyskać dodatkowy czas na zastanowienie się nad przyszłą strategią pracy z biura. Zaś od początku tego roku obserwujemy większą decyzyjność i więcej optymizmu wśród naszych klientów.
Rynek biurowy. Zaczyna się rynek najemcy
Sytuacja wywołana przez pandemię COVID-19 wpłynęła nie tylko na sposób myślenia o biurze, ale także wywołała dyskusję na temat bezpieczeństwa i higieny pracy. Jak zmieniło się podejście do tych kwestii?
- Na pewno wszyscy byliśmy i mam nadzieję, że ciągle jesteśmy, wyczuleni na kwestie higieny i bezpieczeństwa. Sami właściciele i zarządcy biurowców byli zobowiązani do zapewnienia bezpieczeństwa na swoich powierzchniach i wyposażenia je w odpowiednie środki oraz dodatkowe procedury. Początkowe obawy przed przemieszczaniem i pracą w biurze już powoli ustępują powrotom w trybie hybrydowym. Z przeprowadzonego w ubiegłym roku przez Knight Frank badania, w której udział wzięły 2134 osoby, wynika, że 80 proc. chce łączyć pracę w biurze z pracą zdalną, 12 proc. chciałoby wykonywać pracę jedynie w biurze, a jedynie 8 proc. w całości przejść na pracę w domu.
Wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości komercyjnych odczuli skutki pandemii i chociaż mamy przykład pozytywnego boomu w logistyce, to jednak zdecydowana większość miała mniej szczęścia.
Po miesiącach pracy zdalnej wiele firm, które wcześniej w ogóle nie korzystały z takiej formy, przekonały się, czy taki model pracy w ich organizacji sprawdza się w dłuższej perspektywie. Co za tym idzie - łatwiej im dzisiaj podjąć decyzję, jak chcą funkcjonować w przyszłości. Tak długi okres izolacji w organizacjach jasno wskazał, że praca zdalna zmniejsza efektywność pracowników, a także osłabia ich relacje zawodowe. Zmienia się świadomość postrzegania samego biura, które nie jest już tylko miejscem świadczenia pracy, ale przede wszystkim miejscem wymiany pomysłów. Stąd duży nacisk na przestrzenie wspólne, które będą w bezpieczny sposób zapewniać twórczą pracę zespołową.
Istotną zmianą, którą można zaobserwować w trakcie pandemii, jest widoczny rozwój technologiczny w obszarze proptechu (innowacyjne technologie w branży deweloperskiej). To właśnie w dużej mierze rozwiązania wspierające bezpieczeństwo i komfort użytkowników, np. umożliwiające zarezerwowanie godziny przyjścia do biura, aby uniknąć kolejek do wejścia, czy bezdotykowe systemy w windach, które po zeskanowaniu kodu QR wwożą użytkownika na jego piętro, zyskały na znaczeniu. Obecnie w budynkach biurowych standardem stają się nowoczesne aplikacje na smartfony, które są zintegrowane z różnymi systemami budynkowymi i które umożliwiają bezdotykowe poruszanie się po obiekcie. W wielu biurowcach najemcy nie potrzebują dziś karty dostępu, aby przejść przez bramki w holu głównym czy też nacisnąć przycisk, aby przywołać windę. Funkcję karty przejął telefon. Dodatkowo systemy rozpoznawania tablic rejestracyjnych przy wjeździe do garażu ułatwiają kierowcom wjazd bez konieczności wykonywania dodatkowych czynności.
Wracamy do biur. Życie wśród ludzi to naturalna potrzeba
Czy firmy zaczęły lub zaczną rezygnować z wynajmu dużych powierzchni biurowych?
- Od początku pandemii pojawiło się wiele scenariuszy, ale z rozmów przeprowadzonych w tym czasie bezpośrednio z wieloma najemcami wynika, że scenariusza, który zakładałby rezygnację z biura, w ogóle nie biorą oni pod uwagę. W kwietniu tego roku premierę miał raport Knight Frank "(Y)OUR SPACE", który opiera się m.in. na ankiecie przeprowadzonej wśród 372 firm zatrudniających niemal 10 mln ludzi na całym świecie.
90 proc. badanych uważa, że biuro jest strategicznym narzędziem dla ich firmy. Potwierdzeniem tego są ostatnie duże transakcje, przy których doradcy Knight Frank mieli bezpośredni udział, m.in. relokacja i ekspansja centrali Inpost w Warszawie czy relokacja i ekspansja Domu Maklerskiego X-Trade Brokers, które dowodzą, że biura były, są i będą odgrywać istotną rolę w prawidłowym funkcjonowaniu firm.
Zmienia się świadomość postrzegania samego biura, które nie jest już tylko miejscem świadczenia pracy, ale przede wszystkim miejscem wymiany pomysłów.
Jak trójmiejski rynek nieruchomości komercyjnych odczuł pandemię? Jak wygląda on w odniesieniu do innych części Polski? Jakie mamy przewagi, a na jakie kwestie powinniśmy zwrócić jeszcze uwagę?
- Wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości komercyjnych odczuli skutki pandemii i chociaż mamy przykład pozytywnego boomu w logistyce, to jednak zdecydowana większość miała mniej szczęścia. Transakcje na rynku inwestycyjnym w początkowej fazie pokrzyżowały lockdowny, ograniczenia w lotach i ostrożnościowe podejście banków. Najemcy również baczniej obserwowali sytuację i chętniej wybierali bezpieczne rozwiązanie w postaci renegocjacji. Ich decyzje w połączeniu z wysokim wolumenem nowej podaży wpływały na wzrost współczynnika pustostanów na trójmiejskim rynku, który wzrósł o 4,6 punktów procentowych. W ciągu roku i na koniec 2020 roku wyniósł 9,5 proc. Popyt na rynku biurowym w Trójmieście w 2020 roku zakończył się na poziomie 88 tys. m kw., a 2019 rok na poziomie 100 tys. m kw. W wolumenie dominowały głównie renegocjacje dotychczasowych umów najmu.
Ale są również dobre wieści. Trójmiejski rynek biurowy odnotował w I kwartale 2021 roku najlepsze rezultaty spośród wszystkich miast regionalnych. Warto odnotować chociażby największą w regionie w 2020 roku umowę na powiększenie powierzchni biurowej o 15 tys. m kw., jaka została podpisana w Olivia Business Centre z jednym z ich najemców. Najwyższej nowej podaży towarzyszył wyjątkowo wysoki popyt, co pozwoliło na utrzymanie pustostanów na jednym z najniższych poziomów w Polsce.
Ponad 30 tys. pracowników trójmiejskiego sektora usług biznesowych
Jakie zmiany na rynku czekają nas w najbliższych latach? Na co powinni przygotować się i najemcy, i wynajmujący? Jakie tendencje można zaobserwować na rynku?
- Zmieniło się na pewno podejście do pracy i miejsca jej wykonywania. W zależności od profilu firmy nie trzeba już siedzieć standardowe osiem godzin w biurze przez pięć dni. Pracodawcy bardziej zaczęli skupiać się na realizacji wyznaczonych zadań, co przekłada się na większe zaufanie do pracownika. Praca hybrydowa, która na dobre zadomowiła się na rynku biurowym, przełoży się na zmianę podejścia do powierzchni biurowej. Będzie mniej biurek, z których użytkownicy będą korzystać zamiennie, ale pojawi się za to więcej powierzchni do pracy wspólnej. Home office zastosowany w czasie pandemii na niespotykaną dotychczas skalę okazał się optymalnym rozwiązaniem na czas kryzysu.
Najbliższe miesiące stawiają przed nami i naszymi klientami kolejne wyzwanie - powrót do starej-nowej rzeczywistości. Bez wątpienia dominującą formą organizacji pracy w niej będzie forma hybrydowa, a biuro w dalszym ciągu będzie cennym czynnikiem wspierającym kulturę organizacyjną i niestety żaden komunikator nie będzie w stanie zastąpić wspólnej porannej kawy. Niezmiennie szkolenia pracowników czy budowanie tożsamości z firmą wśród nowo zatrudnionych będą odbywać się również w biurze.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
){kind=link}