Z danych zebranych i opublikowanych przez Narodowy Bank Polski wynika, że ceny nieruchomości mieszkalnych w ostatnich kwartałach są stabilne, a prowadzona polityka finansowa wpływa na niewielki przyrost uruchamianych kredytów. Analitycy przestrzegają jednak, że sytuacja ta nie będzie trwała wiecznie.
tak, ceny nie będą niższe
17%
tak, ceny i oprocentowanie kredytów jest na dobrym poziomie
17%
nie wiem, mieszkanie i tak kupuje się wtedy, kiedy jest taka potrzeba
19%
nie, ceny jeszcze spadną
31%
nie, marże kredytów są teraz zbyt wysokie
16%
Dane dotyczące sytuacji na rynku mieszkaniowym gromadzone przez Narodowy Bank Polski są jednymi z najdokładniejszych. Pochodzą wprost od przedsiębiorców związanych z rynkiem nieruchomości.
- W ujęciu rok do roku ogólna koniunktura gospodarcza w naszym regionie poprawiła się. Wzrosło przecięte wynagrodzenie, wzrosła sprzedaż, również sprzedaż w budownictwie, ale niestety wzrosło także bezrobocie i koszty życia - analizuje
Krystyna Gałaszewska, z Wydziału Statystyczno-Dewizowego Oddziału Okręgowego Narodowego Banku Polskiego w Gdańsku. -
Rynkowi nieruchomości sprzyjają warunki demograficzne. Województwo pomorskie jest najmłodsze w kraju, korzystna na tle kraju jest także dynamika przyrostu ludności i niskie saldo migracji.Taka statystyka ma także wpływ na wykorzystanie w regionie możliwości, jakie daje wprowadzony z początkiem tego roku program
Mieszkanie dla Młodych. Trójmiasto i województwo pomorskie mają jedną z najwyższych dostępności oferty mieszkań w ramach programu, a w ślad za tym idzie także największa w kraju liczba złożonych w I kwartale 2014 roku wniosków o dofinansowanie w ramach programu (w przeliczeniu na liczbę mieszkańców). W najbliższym czasie zainteresowanie programem zapewne utrzyma się, bo
ceny mieszkań utrzymują się na stabilnym poziomie (patrz wykresy obok).
Najlepiej widać to na wykresie przedstawiającym ceny korygowane indeksem hedonicznym, który uwzględnia zmiany jakościowe w ofercie (np. na rynku pojawiło się wiele małych mieszkań albo mieszkań o podwyższonym standardzie, których cena metra jest wysoka) i wahania, jakie te zmiany mogą wywołać przy zwykłym uśrednianiu danych (wskaźnik jest bardziej miarodajny niż średnia).
Na koniec I kwartału tego roku średnie ceny na rynku pierwotnym w Gdańsku i Gdyni utrzymywały się na poziomie nieco powyżej 5 tys. zł za m kw., na rynku wtórnym poniżej 5 tys. (przy czym w Gdyni jest taniej niż w Gdańsku). Porównaj średnią transakcyjną na podstawie danych NBP ze średnią ofertową w naszym Barometrze cen: w Gdańsku oraz w GdyniTakże
liczba wypłacanych w Trójmieście kredytów mieszkaniowych jest stabilna. W I kwartale tego roku było ich więcej niż rok temu. Nie jest to szalony przyrost, ale w statystykach zaobserwować można niewielki wzrost. Statystycznie w Gdańsku i Gdyni na tle kraju najwyższa jest także
dostępność kredytowa mieszkań. Tą miarą analitycy określają liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie, jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych) przy średniej cenie ofertowej mieszkania na danym rynku.
- Wciąż utrzymywane są niskie stopy procentowe, a to ma wpływ na atrakcyjność oferty kredytowej. To z kolei jest jednym z najsilniejszych czynników wpływających na sprzedaż mieszkań, chociaż aktualnie badania pokazują, że w skali kraju na rynku pierwotnym około 50 proc. zakupów jest kredytowanych - tłumaczy
Jacek Łaszek, kierujący Zespołem Rynku Nieruchomości w Instytucie Ekonomicznym Narodowego Banku Polskiego. -
Należy spodziewać się, że stopy procentowe jeszcze przez jakiś czas utrzymywane będą na niskim poziomie, co sprzyjało będzie decyzjom o zaciągnięciu kredytu. Banki co prawda w takiej sytuacji pozwalają sobie podnosić swoje marże, ale i tak finalnie wysokość raty kredytu wygląda zachęcająco. Póki co mieszkańcy Trójmiasta mają w czym wybierać jeśli chodzi o ofertę deweloperską. Według danych REAS
na koniec I kwartału w sprzedaży było 5019 mieszkań w 273 projektach. To stawia Trójmiasto na pozycji czwartego rynku mieszkaniowego w Polsce - po Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. I niewiele trzeba, aby to miejsce było wyższe. Co ciekawe, w Trójmieście powstaje rocznie znacznie więcej mieszkań niż w Pradze, stolicy Czech (około 6,5 tys. rocznie).
- Z danych REAS wynika, że sprzedaż deweloperska w Trójmieście nie jest na najgorszym poziomie, bo z lokali znajdujących się w budowie w 2014 roku 52 proc. jest już sprzedanych. Plany na przyszły rok są szczupłe, co widać między innymi po mniejszej liczbie pozwoleń na budowę wydanych w ostatnich miesiącach. Nie martwiłbym się jednak o zachwianie równowagi między podażą a popytem na trójmiejskim rynku, ponieważ od lat dominuje tu grupa lokalnych deweloperów, którzy mają wyczucie co do tempa, w jakim do realizacji wprowadzane powinny być kolejne projekty - mówi
Kazimierz Kirejczyk z firmy REAS zajmującej się monitorowaniem pierwotnego rynku nieruchomości w Polsce. -
W tej chwili statystyki pokazują, że deweloperzy mają około 16-procentowy zwrot z produktu inwestycyjnego. Przyszłość firm deweloperskich, które mądrze i spokojnie planują przyszłe inwestycje jest bezpieczna, bo rynek jest stabilny. Prognoza dla rynku nieruchomości wg REASStabilizacja w latach 2014 - 2015 Sygnalizowany wzrost PKB wskazuje, że potencjalni kupujący będą mieli pracę, a co za tym idzie odwagę i środki na zakup nieruchomości. Ceny mieszkań mogą nieco wzrosnąć - o około 3-4 proc., ale tendencja wzrostowa będzie kupujących raczej zachęcać do zakupów (obawa przez jeszcze większą zwyżką cen).
Na rynku na pewno pojawi się część nabywców, którzy uciec będą chcieli przed rosnącym, obowiązkowym wkładem własnym (
przypomnijmy: w roku 2017 ma on wynosić 20 proc.). Młodych ludzi do zakupów zachęcać będzie także poszerzająca się oferta dostosowana do wymogów programu Mieszkanie dla Młodych (deweloperzy nadal weryfikują pod tym kątem wprowadzane do sprzedaży produkty).
Klienci na trójmiejskim rynku spodziewać się mogą uruchamiania nowych inwestycji oraz bezpieczeństwa transakcji, bo duzi gracze rynkowi pomimo niedoskonałości Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawy deweloperskiej) radzą sobie z realizacją jej wymagań i pozyskiwaniem finansowania na realizację zamierzeń deweloperskich. Ceny gruntów, na których powstawać mogą nowe inwestycje nadal są korzystne, a miasta chętnie współpracują przy powstawaniu nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
W latach 2016 - 2017 popyt może się zmniejszyćCeny mieszkań mogą być wyższe już o około 7-8 proc. w stosunku do cen dzisiejszych. Kupujący będą mieli większy problem z pozyskaniem finansowania na zakup domu czy mieszkania.
Od 2016 roku konieczne będzie posiadanie 15 proc. wkładu własnego na zakup mieszkania, wielu osób nie będzie stać na to, żeby odłożyć.
Przy tym inflacja może w tym czasie zacząć rosnąć. Spodziewać się należy, że stopy procentowe utrzymywane obecnie na niskim poziomie nie będą już tak niskie, więc oprocentowanie kredytów wzrośnie, co również może zniechęcać do zaciągania kredytów. Program Mieszkanie dla Młodych będzie miał coraz mniejsze znaczenie, bo wypłaty trwać mają do 2018 roku.
Popyt obniżyć może także zmniejszone zainteresowanie zakupem mieszkań na wynajem przez inwestorów indywidualnych. To zależy od tego, jak rozwijały się będą działania Funduszu Mieszkań na Wynajem. Jeśli (zwłaszcza w dużych miastach Polski) lokali będzie przybywało w zapowiadanym tempie, inwestorzy będą zastanawiali się, czy kupno mieszkania na wynajem będzie wystarczająco rentowne.
To, czy prognoza ma szansę się sprawdzić zależy oczywiście od kilku czynników, których rozwoju nie można dzisiaj przewidzieć. Ustawa deweloperska ma zostać znowelizowana, co przyniesie kolejne zmiany, do których dostosować się będą musieli uczestnicy rynku nieruchomości. Zgodnie z obranym kierunkiem rosnąć będą wymogi dotyczące energooszczędności nowego budownictwa - pytanie, jak duże będzie miało to powiązanie z kosztami budowy nowych domów i mieszkań.
Przyszłoroczne wybory parlamentarne mogą przynieść zmiany w priorytetach państwa, również tych dotyczących budownictwa. Niewykluczona jest w tej sytuacji zmiana polityki podatkowej...
Uwzględnić trzeba oczywiście także ewentualne czynniki makroekonomiczne, jak na przykład wejście Polski do strefy euro czy zwiększająca się w kraju liczba imigrantów.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy