• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Cztery sposoby na niższą ratę kredytu mieszkaniowego

Marcin Krasoń, Open Finance
11 października 2011 (artykuł sprzed 12 lat) 
Zadłużając się w obcej walucie trzeba liczyć się z ryzykiem kursowym. Zadłużając się w obcej walucie trzeba liczyć się z ryzykiem kursowym.

Kredyt hipoteczny zaciągamy na wiele lat, w tym czasie może się wiele wydarzyć w naszym życiu. Zmienia się także rynek, a przecież kredyt hipoteczny to produkt finansowy, który może być elastyczny. Ze zbyt wysoką ratą można sobie poradzić, trzeba tylko wiedzieć jak.



Czy refinansowałeś swój kredyt hipoteczny lub zamierzasz to zrobić?

W tym roku stopy procentowe wzrosły już czterokrotnie, coraz więcej osób traci pracę, rosną też koszty życia, to wszystko sprawia, że spłacanie kredytów (także hipotecznych) jest coraz trudniejsze. Z danych Komisji Nadzoru Finansowego wynika, że spośród klientów, którzy zaciągali kredyty siedem lat temu, problemy ze spłatą ma już co dwudziesty piąty kredytobiorca. Ze względu na strukturę kredytów udzielanych w latach 2006-2008, odsetek ten prawdopodobnie dalej będzie rósł. Warto więc wiedzieć, co zrobić gdy pojawią się pierwsze symptomy problemów ze spłatą.

Sposób 1: Wydłużenie okresu spłaty kredytu

Na im więcej rat rozłożony zostanie kredyt, tym niższe one będą. Trzeba jednak pamiętać, że im dłużej spłacamy kredyt, tym bank pobiera więcej odsetek i łączny koszt kredytu rośnie.

Przykładowo, wydłużenie 30-letniego kredytu z marżą 1,6 p.p. o 10 lat pozwoli obniżyć ratę kredytu o 47 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia. (o ponad 7,5 proc.), co przy kredycie na 300 tys. zł oznacza miesięczną oszczędność rzędu 142 zł. Ten sam kredyt rozliczony na 45 lat to rata niższa o prawie 10 proc. (o 61 zł przy każdej racie na każde 100 tys. długu).

Brzmi nieźle, ale trzeba pamiętać o kosztach. Wydłużenie spłaty kredytu z 30 do 40 lat podnosi jego sumę zapłaconych odsetek o 41 proc.
Dodając jeszcze pięć lat zobowiązujemy się do oddania bankowi kolejnych procentów, łącznie 64 proc. więcej odsetek niż w przypadku kredytu na 30 lat. Dodatkowo niektóre banki mogą za taką operację pobrać prowizję, a już na pewno trzeba będzie zapłacić kilkaset złotych za aneks do umowy kredytowej. Rozwiązanie to jest zatem dobre dla osób, których problem ze spłatą jest długotrwały i nie mają one innego wyjścia.

Sposób 2: Wakacje kredytowe
W przypadku przejściowych kłopotów ze spłatą kredytu (spowodowanych np. utratą pracy lub chorobą) jednym z rozwiązań są tzw. wakacje kredytowe.

Oferuje je większość banków, choć klienci rzadko mają świadomość istnienia sposobu pozwalającego im na zawieszenie spłat raty kredytu. Niestety, czasami oferta obejmuje tylko zwolnienie z kapitałowej części raty, a w początkowym okresie spłaty kredytu część kapitałowa jest w racie bardzo mała, zatem korzyści są ograniczone.

Dla kredytu zaciągniętego na 30 lat z marżą 1,6 p.p. część kapitałowa wynosi po czterech latach spłacania ponad 19 proc. raty. Jeśli problemy finansowe są niewielkie i chodzi raczej o chwilową ulgę w domowym budżecie, to kilkumiesięczne obniżenie raty o 20 proc. powinno pomóc. Ale jeśli kryzys jest większy, to może to nie wystarczyć.

Niektóre banki godzą się na to, by raz na rok zawiesić spłatę całej raty. Takie rozwiązanie oferują m.in. Bank Millennium, Nordea Bank i PKO BP. Jeszcze większą elastyczność deklaruje Bank Pocztowy, który mówi o możliwości zawieszenia spłaty nawet na 12 miesięcy.
Zwykle jest tak, że jeśli bank nie pozwala na zawieszenie spłaty całej raty, wtedy wakacje trwać mogą dłużej. Tak jest m.in. w Alior Banku i Banku BPH, gdzie część kapitałową można zawiesić na pół roku. W każdym banku wygląda to inaczej. Oczywiście mowa tu o zawieszeniu raty, a nie jej anulowaniu. Niespłacona kwota rozkłada się na pozostałe raty (nieznacznie zwiększając ich wysokość) lub wydłuża okres spłaty.

Sposób 3: Renegocjowanie umowy
Jeśli chodzi o możliwości obniżenia miesięcznych rat w stosunkowo korzystnej sytuacji są osoby, które zaciągały kredyt hipoteczny w szczycie kryzysu, czyli w 2009 roku. Banki przykręciły wówczas kurek z kredytami, o pożyczkę na mieszkanie było dużo trudniej, a warunki ofert znacznie odbiegały od tych sprzed kryzysu lub dzisiejszych.

I właśnie na tej różnicy można zarobić.

W trzecim kwartale 2009 roku średnia marża kredytu złotowego wynosiła 3 p.p., dziś jest to 1,3 p.p. Istnieje duża szansa, że przyciśnięty do muru bank zgodzi się na obniżenie marży kredytu zaciągniętego w tamtych trudnych czasach. Zmiana marży 30-letniego kredytu z 3 na 1,3 p.p. oznacza obniżenie miesięcznej raty o 114 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia, czyli spadek o prawie 16 proc. Przy kredycie na 300 tys. zł obniżka wyniesie ok. 350 złotych. Najważniejsze jednak, że jest to stan permanentny, a nie chwilowy, jak w przypadku wakacji kredytowych.

Dodatkowo, gdyby nasz bank nie był skłonny do negocjacji, można odwiedzić inny. Banki bardzo chętnie przejmują klientów od konkurencji, kredyty refinansowe często zwolnione są np. z prowizji za udzielenie.

Sposób 4: Przewalutowanie na euro
Najbardziej ryzykownym pomysłem na poradzenie sobie z wysoką ratą kredytu złotowego jest przewalutowanie go na euro. Trzymiesięczna stawka EURIBOR (decyduje o oprocentowaniu kredytów w euro) wynosi aktualnie 1,57 proc., w tym czasie WIBOR 3M (kredyty w złotych) wynosi 4,57 proc. Dzięki tej różnicy kredyty w euro są niżej oprocentowane.

Przykładowo: aktualnie zaciągany 30-letni kredyt na 300 tys. zł to w złotych rata ok. 1808 zł, a w euro 1494 zł. Różnica wynosi 315 zł (ponad 17 proc.).

Jeśli mamy kredyt złotowy z jesieni 2009 roku, z marżą 3 p.p., przewalutowując go na euro z aktualnymi parametrami (średnia marża równa 2,2 p.p.) zyskamy jeszcze więcej. Dotychczasowa rata wynosi 2149 zł, po zmianie na euro będzie to 1523 złote. Oszczędność wyniesie 626 zł miesięcznie (spadek raty o 30 proc.).

Ale uwaga: kredyty walutowe to niebezpieczny temat. Wysokość raty jest tu uzależniona nie tylko od stóp procentowych, ale i kursów walut. To, jak szybko mogą się zmieniać odczuły w te wakacje osoby zadłużone we franku szwajcarskim, które kurs od początku lipca do połowy sierpnia wzrósł o 25 proc., powodując skokowy wzrost rat kredytów. Zadłużając się w obcej walucie trzeba liczyć się z tym ryzykiem, stąd też działania Komisji Nadzoru Finansowego, która nawołuje banki do ostrożnego udzielania takich pożyczek.

Oprócz wzrostu raty problemem jest tu bowiem wzrost poziomu zadłużenia, który ogranicza możliwość zmiany mieszkania, czy spłaty kredytu przed czasem.

Domowe sposoby...
Oprócz typowo bankowych sposobów z wysoką ratą można sobie radzić jeszcze inaczej. Wszak chodzi o składowe budżetu domowego, a nie ratę samą w sobie. Warto poświęcić trochę czasu i przeanalizować codzienne wydatki, celem poszukania oszczędności.
Jeszcze lepiej byłoby zwiększyć przychody...

Barometr cen nieruchomości Barometr cen

Barometr cen

Sprawdź ceny mieszkań i domów na trójmiejskim rynku nieruchomości. Wykres generowany jest na podstawie cen ofertowych z ogłoszeń zamieszczanych w portalu Trojmiasto.pl.


Nieruchomości Mapa inwestycji

Mapa inwestycji

Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.

Marcin Krasoń, Open Finance

Opinie (43) ponad 10 zablokowanych

  • Artykuł spsnsorowany (1)

    nawet co 25 zaciągając kredyt w 2003-2006 jest do przodu

    • 0 0

    • chyba bank jest!

      • 0 0

  • te wasze sposoby są g...o warte

    przez te wasze 4 sposoby namieszacie ludziom w głowie i zamiast im pomóc to zaszkodzicie

    • 1 0

  • Brać kredyt w CHF !!! (3)

    Dlaczego gdy franek był po 2 złote, banki nie przestrzegały klientów przed wahaniami kursowymi, a wręcz zachęcały do brania w obcej walucie? Ponieważ nie pracują tam idioci i ekonomiści bankowi doskonale wiedzeli że franek pójdzie w górę - conajmniej do 2.40. A teraz w dobie kryzysu mają wartość udzielonych kredytów większą o 50-100%, bez wydawania ani złotówki.Dlaczego teraz gdy franek jest po 3.50 (albo i więcej), wszyscy straszą kredytami walutowymi, a KNF w "imię ochrony klientów" wprowadza ogromne ograniczenia na zdolność kredytową w walucie obcej? Ponieważ w bankach nie pracują idioci i doskonale zdają sobie sprawę z tego że za 2-3 lata kryzys minie, a frank będzie znowu po 2.40 (tyle wynosi jego realna wartość) i bank będzie w plecy na grube miliony. ZAWSZE kredyty w walucie należy brać wtedy gdy waluta zwyżkuje, gdyż potem na samym spadku kursu można zaoszczędzić nawet 100 tysięcy złotych na mieszkaniu. A w czasie spadku kursu robić wsześniejsze spłaty.

    • 11 3

    • Przestrzegały (2)

      Ale mówili jakby po cichu, /drobnym drukiem/, że "istnieje ryzyko, że frank podrożeje, ale CHF do tej pory był stabilną walutą i tak powinno pozostać".No i co z tego.

      • 1 2

      • idiotyzm (1)

        MP - Twoja wypowiedź to po pierwsze:- brak logiki,- mentalność Kalego,- brak znajomości zasad ekonomii.Bank nie zarabia na wyższym kursie waluty, bo sam ją musi kupić. Zarabia na spreadzie - czyli różnicy między kursem kupna i sprzedaży. Dla banku CHF może być i po złotówce.

        • 1 1

        • A rezerw finansowych to bank nie posiada, że musi kupować waluty z dnia na dzień???

          • 1 1

  • to jest zle rozumowanie...

    ...tu nie chodzi o to zeby placic mniej tylko wiecej zarabiac... - tez moge dac 1001 przyklad - jak sprawic zeby rata kredytowa byla mniej uciazliwa - 1. masz samochod? - sprzedaj i kup rower ( lub korzystaj z mkp).2. kupuj najtansze detergenty i chemie wylacznie w promocjach3. kupuj najtansze produkty w sklepach (marek wlasnych)4. mniej jedz...... nie pij, nie pal, nie jedz slodyczy5. zrezygnuj z kina, teatru, imprez 6. nie kupuj ksiazek (sa biblioteki)7. zmien abonament na net/tv/kom na najtanszy na rynkuitdi tym jakze prostym sposobem uzbierala sie kwota na mala rate kredytu hipotecznego......w d... sobie wsadzcie takie rady - tu nie chodzi o to ze jest drogo - jest tak samo tanio jak w calej europie - po prostu dostajemy glodowe pensje za nasza prace

    • 7 0

  • Dobry kredyt to kredyt nie wzięty.

    Innym problemem jest to że nauczyliśmy się życ na kredyt . I jeśli już musieliśmy wziąśc kredyt na mieszkanie to trzymajmy się od innych kredytów jak najdalej , żadnych samochodów , telewizorów czy wakacji na kredyt .Sam mam znajomych których pogrążył nie kredyt mieszkaniowy ale styl życia oparty na kredytach konsumpcyjnych i debetach na karcie .

    • 4 2

  • Banki to nowoczesna forma niewolnictwa

    • 1 0

  • skądś znam ten artykuł ;)

    hmmmmm

    • 0 0

2

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Ludzie biznesu

Grzegorz Morawski

Prezes zarządu i udziałowiec przedsiębiorstwa POLYHOSE Poland. Grupa POLYHOSE jest globalną firmą, posiadająca oddziały w 10 krajach, produkującą nisko- oraz wysokociśnieniowe przewody transferowe, wykonane z gumy, plastiku i teflonu. POLYHOSE Poland została pierwotnie założona jako EXITFLEX Polska – spółka córka szwajcarskiej fabryki, istniejącej od 1971 roku. Członek zarządu i udziałowiec przedsiębiorstwa AIRBLAST Poland. Firma AIRBLAST, posiadająca oddziały w 12 krajach, jest od ponad...

Najczęściej czytane