Rewolucyjne zmiana przepisów o hipotece weszły w życie 20 lutego 2011r. Głównym założeniem zmian było uelastycznienie zabezpieczenia hipotecznego. Teraz jednak pojawia się szereg wątpliwości odnośnie nowego stanu prawnego.
Kluczową zmianą jest odejście od koncepcji dwóch rodzajów hipotek: zwykłej (zabezpieczającej wierzytelności już istniejące o ustalonej wysokości) oraz kaucyjnej (zabezpieczającej wierzytelności przyszłe lub o nieustalonej wysokości). W ich miejsce wprowadzono jedną hipotekę zabezpieczającą zarówno wierzytelności istniejące jak i przyszłe oraz o nieustalonej wysokości np. odsetki, koszty postępowania jak i inne świadczenia uboczne.
Nowa hipoteka podobnie jak obowiązująca do tej pory hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność pieniężną do oznaczonej sumy pieniężnej. Obecnie więc niezależnie od rodzaju wierzytelności podlegającej zabezpieczeniu, ustanowiona może tylko jedna hipoteka, co będzie skutkowało koniecznością zapłaty jednorazowej opłaty za wpis do księgi wieczystej - także wówczas, gdy zabezpiecza jednocześnie wierzytelność istniejącą, o wskazanej wysokości oraz wierzytelność o nieokreślonej wysokości.
Kolejną istotną zmianą jest możliwość wielokrotnego wykorzystania tej samej hipoteki do zabezpieczenia różnych wierzytelności tego samego wierzyciela i to bez konieczności uzyskiwania zgody pozostałych wierzycieli hipotecznych. Oznacza to, że wierzyciel, który posiada wobec właściciela
nieruchomości kilka wierzytelności, może według swojego uznania wybrać, która z nich ma być zabezpieczona hipoteką z takim samym pierwszeństwem jak wierzytelność zabezpieczona pierwotnie.
Ponadto nowe przepisy umożliwiły zabezpieczenie jedną hipoteką wielu wierzytelności różnego rodzaju tego samego wierzyciela. Dotychczas zabezpieczenie obejmowało wyłącznie wierzytelność powstałą z jednego stosunku prawnego, co w przypadku objęcia hipoteką kilku różnych wierzytelności, powodowało konieczność wielokrotnego ponoszenia opłat związanych z ustanowieniem hipoteki. Możliwym stało się także zabezpieczenie jedną hipoteką wierzytelności, kilku różnych wierzycieli. Jednak w tym wypadku wierzytelności te muszą służyć sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia właściciela obciążanej nieruchomości.
Kontrowersyjną zmianą wprowadzoną w lutym bieżącego roku jest możliwość dysponowania przez właścicieli obciążonych nieruchomości miejscem po wygasłej hipotece. Takie rozwiązanie może godzić w interes wierzycieli hipotecznych, tracą oni bowiem ekspektatywę podniesienia pierwszeństwa swojej hipoteki po wygaśnięciu hipoteki bardziej uprzywilejowanej. Obecnie każdorazowy właściciel nieruchomości obciążonej może m.in. pozostawić miejsce po wygasłej hipotece niezapełnione, ustanowić na to miejsce nową hipotekę, lub przenieść w to miejsce za zgodą uprawnionego wierzyciela hipotekę niżej uprzywilejowaną. Warto więc zauważyć, iż dysponowanie miejscem po wygasłej hipotece daje właścicielowi nieruchomości silniejsza pozycję wobec wierzycieli hipotecznych.
Nie może jednocześnie ujść uwadze, iż mimo tak istotnych zmian w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, ustawodawca nie przewidział żadnych zmian w podatku od czynności cywilnoprawnych, co skutkować może powstaniem wielu niejasności w kwestii opodatkowania tym podatkiem nowych stanów prawnych wynikających ze wskazanej nowelizacji. Przykładem sytuacji, która budziła wątpliwości jest wysokość stawki podatku po wejściu w życie nowelizacji zakładającej tylko jeden rodzaj hipoteki.
Przedmiotowa wątpliwość została wyjaśniona przez Ministerstwo Finansów, które wskazało, że nowelizacja w tym zakresie nie ma wpływu na zasady ustalania stawki podatku od czynności cywilnoprawnym i aktualnym pozostaje zasada, że jeśli hipoteka (także nowego rodzaju) zabezpiecza wierzytelności istniejące, stosować należy stawkę 0,1proc. kwoty zabezpieczonej, gdy zaś hipoteka będzie zabezpieczała wierzytelności o wysokości nieustalonej czy też zarówno wierzytelności istniejące jak i o wysokości nieustalonej - wówczas podatek wyniesie 19 zł. /pismo Ministerstwa Finansów do Prezesa Krajowej Rady Notarialnej z dnia 9 lutego 2011 r./ Także pozostałe wątpliwości zaistniałe na gruncie komentowanej nowelizacji wyjaśniane będą na bieżąco.
aplikant radcowski Piotr Brożyński
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy