• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Pułapki programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Na co uważać i co sprawdzić?

Robert Kiewlicz
26 sierpnia 2023, godz. 10:00 
Opinie (211)
Rozwiązanie "Bezpieczny kredyt 2 proc.", które należy do programu "Pierwsze Mieszkanie", pozwala na otrzymanie kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach. Rozwiązanie "Bezpieczny kredyt 2 proc.", które należy do programu "Pierwsze Mieszkanie", pozwala na otrzymanie kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach.

Program "Bezpieczny kredyt 2 proc." wystartował w lipcu 2023 r. Rząd promuje go jako doskonałe rozwiązanie ułatwiające zakup pierwszego mieszkania, szczególnie przez osoby młode. Czy rzeczywiście to tak dobre rozwiązanie i jakie "pułapki" mogą czekać na korzystających z rządowego wsparcia?




Nie minęły jeszcze dwa miesiące od inauguracji "Bezpiecznego kredytu 2 proc.", a Sejm już przegłosował zmiany w programie. Podstawą prawną programu "Bezpieczny kredyt 2 proc." jest Ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe oraz Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2 proc.

Rządowy program nie dla chcących zarobić na wynajmie czy szybkiej sprzedaży



Czy popierasz rządowe wsparcie dla kredytobiorców?

- Nowela do drugiej z tych ustaw została zawarta w najnowszej Ustawie o zasadach udzielania przez Skarb Państwa gwarancji za zobowiązania Narodowej Agencji Bezpieczeństwa Energetycznego. Wprowadzone tam zmiany nie są obszerne oraz nie stanowią "rewolucji" względem istniejących już regulacji, a jedynie "uszczelniają" i doprecyzowują zasady udzielania "Kredytu 2 proc." - Ustawa zasadniczo regulująca tę kwestię wymienia kilka przypadków, po zaistnieniu których kredytobiorca może utracić prawo do dopłat w ramach programu - tłumaczy Paweł Galiński, radca prawny, szef zespołu ds. sporów z bankami, Galiński & Kleina Kancelaria Radców Prawnych Sp.p. - Do takich zaliczyć można wynajęcie lub użyczenie nieruchomości, której zakup objęty był preferencyjnym kredytem. Ogólnie zatem należy wskazać, że jest to pewna pułapka dla osób planujących "zarabianie" na nowej nieruchomości. Ustawa wprost zakazuje takiego działania i łączy z nim określone sankcje, m.in. w postaci utraty dopłat.  



Bezpieczny kredyt 2 proc.: złamiesz zasady - tracisz wsparcie i niskie raty



Jak twierdzi Paweł Galiński, celem programu jest przede wszystkim umożliwienie zakupu nieruchomości na cele mieszkaniowe kredytobiorcy. Osoby upatrujące w tym możliwość zarobku, poprzez np. wynajem nieruchomości lub szybkie jej zbycie, raczej nie wyjdą na takim działaniu korzystnie.  

Innymi okolicznościami prowadzącymi do utraty dopłat w ramach programu są m.in. zaprzestanie zamieszkiwania w lokalu przez okres ponad 12 miesięcy lub też nawet udostępnienie lokalu do zamieszkiwania lub wspólnego prowadzenia z kredytobiorcą gospodarstwa domowego osobie, której sytuacja nie wpisuje się w dyspozycję przepisów ustawy.  

- Skutki wszystkich opisanych powyżej zdarzeń sprowadzić można tak naprawdę do sytuacji, w której kredyt preferencyjny, tj. z dopłatami z programu, staje się zwykłym kredytem komercyjnym, ze znacznie wyższymi ratami. Katalog zdarzeń prowadzących do wygaśnięcia prawa do dopłat reguluje druga ze wskazanych przeze mnie ustaw. Przed decyzją o wzięciu udziału w programie należy się z nią dokładnie zapoznać lub zasięgnąć w tej sprawie porady u doświadczonego prawnika. Wynika to z faktu, że zasady korzystania z tego preferencyjnego programu rozsiane są po kilku ustawach, zaś sprawne poruszanie się po nich wymaga solidnej wiedzy prawniczej. Utrata zaś prawa do dopłat może skutkować poważnymi problemami ze spłatą kredytu - tłumaczy Galiński.


Przed podjęciem decyzji sprawdź warunki programu



Ekspert radzi, aby przed powzięciem decyzji o udziale w programie rządowym zwrócić uwagę na to, czy spełniamy określone ustawą warunki. Do tych zaliczyć można: wymóg nieposiadania w dniu udzielenia kredytu, jak i przed tym dniem prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

- Co niezwykle istotne, powyższe wymogi, z pewnymi wyjątkami, dotyczą także osoby prowadzącej z nami wspólne gospodarstwo domowe, czyli np. żony lub mąż, partnera i partnerki - wyjaśnia Paweł Galiński. - Ustawa przewiduje także limit wieku potencjalnego kredytobiorcy - ten nie może w dniu udzielenia kredytu przekraczać 45 lat. Tu ponownie istnieją pewne wyjątki. Jeśli bezpieczny kredyt 2 proc. udzielany jest wspólnie dwóm osobom prowadzącym gospodarstwo domowe, a wieku 45 lat nie ukończyła wyłącznie jedna z nich, warunek ten uznaje się za spełniony.  



Zakup nieruchomości a sytuacja materialna



Kolejną kwestią, na którą warto zwrócić uwagę, są aspekty finansowe, takie jak cena zakupu interesującej nas nieruchomości oraz nasza sytuacja materialna.

- Ustawa przewiduje, że kwota "bezpiecznego kredytu 2 proc." nie może przekroczyć 500 tys. zł dla jednej osoby albo 600 tys. zł, jeśli kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej jedno dziecko - dodaje Galiński. - Nie bez przyczyny wspomniałem także wcześniej o sytuacji materialnej kredytobiorcy. Pomijając kwestie związane z jego udzieleniem, z czym powiązane jest wstępne badanie sytuacji materialnej potencjalnego kredytobiorcy, jeśli już taki kredyt uzyska, a w toku jego spłacania w ramach programu ogłoszona zostanie sądowo upadłość konsumencka, dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia tego zdarzenia, a kwoty udzielonych po tym dniu dopłat podlegają zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego. 

Czy rządowy program "Bezpieczny kredyt 2 proc." powoduje wzrost cen nieruchomości?



- Nie da się jednoznacznie ocenić programu rządowego. Wszystko zależy bowiem od "punktu siedzenia". Na pewno zyskają beneficjenci programu, banki, deweloperzy, osoby, które planują sprzedać swoje mieszkanie oraz poniekąd partia rządząca - Stanisław Wolniewicz Duda, prezes zarządu Finelf.com. - Dla beneficjentów to kapitalna oferta - każdy chciałby przez 10 lat spłacać kredyt oprocentowany na 2-3 proc., a nie 9 proc. Dla banków zaczynają się żniwa - w lipcu popyt na kredyty hipoteczne wzrósł prawie o 300 proc. Deweloperzy już wspominają o nowych inwestycjach, a osoby sprzedające aktualnie mieszkania mogą znacznie podbijać ceny ze względu na szalony popyt. Partia rządząca z kolei puściła oko do młodych (program nie jest tylko dla rodzin jak zwykle, ale także dla singli) i może zaskarbić sobie przychylność nowego elektoratu.


Według Dudy bezpieczny kredyt mniej ciepło mogą oceniać za to ci podatnicy, którzy nie mogą z niego skorzystać, a muszą się złożyć w podatkach na grupę wybrańców. Ten rządowy program spowoduje także kolejny wzrost cen mieszkań, co nie przypadnie do gustu osobom, które dopiero za ileś lat będą decydowały się na swoje pierwsze mieszkanie, finansowane kredytem opartym na rynkowym, a nie okazyjnym oprocentowaniu. Mieszkania stają się więc powoli dobrem luksusowym, no chyba że załapiemy się na kolejne rządowe programy...

Czy beneficjentów kredytu 2 proc. po 10 latach czeka szokowy wzrost raty?



- Założeniem prawodawcy jest uniknięcie sytuacji, w której po zakończeniu okresu dopłat doszłoby do drastycznego wzrostu spłacanych rat. Ustawa zakłada, że po 10 latach kredytobiorca będzie spłacał kredyt w formie stałej raty kapitałowo-odsetkowej (przejście na tzw. annuitet). Doświadczenie życiowe wskazuje natomiast, że obietnice rządzących nierzadko mijają się z rzeczywistością, a zwłaszcza jeśli dotyczą one tak odległego okresu, jakim jest dekada.  
 


Udzielenie jednej i uniwersalnej odpowiedzi na pytanie o szokowy wzrost raty po zakończeniu 10-letniego okresu dopłat w ramach programu niestety nie jest możliwe. Wysokość rat będzie zależała od wielu czynników związanych z kredytem danej osoby. Do takich zaliczyć można: wysokość pozostałego do spłaty kredytu, okres do zakończenia kredytowania oraz aktualne na daną chwilę oprocentowania.  

- W mojej ocenie nie jest jednak tak, że okres po zakończeniu dopłat należy traktować jako "pułapkę" powiązaną z całym programem. Ryzyko wzrostu rat kapitałowo-odsetkowych jest co do zasady cechą charakterystyczną zobowiązań kredytowych, co obserwować można na kanwie głośnych ostatnio spraw "frankowych", a także spraw "WIBOR-owych". Kredytobiorca nigdy nie jest jednak pozbawiony możliwości obrony przed nieuczciwymi mechanizmami umów kredytowych, a w przypadku programu "Bezpieczny kredyt 2 proc." kwestie związane z finansowaniem kredytu, sposobem jego spłaty, a także możliwościami łagodzenia potencjalnie negatywnych skutków zakończenia okresu dopłat uregulowane zostały ustawowo. Daje to pewną nadzieję, że program może spełnić swoje cele i nie okaże się "wpadką" dla osób planujących zakup swojego pierwszego mieszkania lub domu - podsumowuje Galiński.  

Miejsca

Opinie wybrane

Wszystkie opinie (211)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najnowsze

Ludzie biznesu

Roman Walasiński

Prezes zarządu Swissmed Centrum Zdrowia. Ukończył Uniwersytet Gdański, Wydział Prawa i...

Najczęściej czytane