Biznes
  • Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport
Biznes
Dodaj raport
Biznes Moim zdaniem
Facebook E-mail Messenger WhatsApp Kopiuj link Więcej

Zarządzanie biurowcem to coś więcej niż administrowanie budynkiem - mówi Wojciech Walania z OBC

Wioletta Kakowska-Mehring
21 stycznia 2015 (artykuł sprzed 9 lat) 
Opinie (78)
- Na rynku przestrzeni biurowych o wysokim standardzie tak naprawdę konkurencja czasem toczy się o eurocenty czy ilość włosa w wykładzinie - mówi Wojciech Walania. - Na rynku przestrzeni biurowych o wysokim standardzie tak naprawdę konkurencja czasem toczy się o eurocenty czy ilość włosa w wykładzinie - mówi Wojciech Walania.

- Na rynku przestrzeni biurowych o wysokim standardzie tak naprawdę konkurencja czasem toczy się o eurocenty czy ilość włosa w wykładzinie - mówi Wojciech Walania.

Fot. Łukasz Unterschuetz/trojmiasto.pl

O tym, że zarządzanie biurowcem jest czymś innym niż administrowanie osiedlem, że na rynku przestrzeni biurowych o wysokim standardzie tak naprawdę konkurencja czasem toczy się o eurocenty czy ilość włosa w wykładzinie i czym właściwie jest facility management, rozmawiamy z Wojciechem Walania, facility managerem w Olivia Business Centre.



Obiekty biurowe dziś to czasem takie małe miasteczka. Jest biuro, ale obok jest też mały sklepik, kawiarenka, czy nawet punkt bankowy. A do tego kilometry korytarzy, dróg czy chodników. Wszystko naszpikowane elektroniką. Jak zarządza się taką nieruchomością, takim małym miasteczkiem?

Wojciech Walania: - To poważne wyzwanie. Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi to zupełnie inna materia niż np. administrowanie osiedlem mieszkaniowym. Zresztą nawet w segmencie tzw. komercyjnym inaczej zarządza się galeriami handlowymi, inaczej magazynami czy nieruchomościami przemysłowymi, a jeszcze inaczej właśnie obiektami biurowymi. To nazywa się facility management.
Dobry menedżer oglądając np. prognozę pogody zastanawia się jaki będzie ona miała wpływ na funkcjonowanie budynku, którym zarządza.

Czyli?

- Niestety, nie ma polskiej nazwy dla tej specjalności. A obejmuje ona szereg dziedzin, jak funkcjonalność budynków i integracja ludzi w nich pracujących, procesów i technologii. To zdecydowanie coś więcej niż zarządzanie samym obiektem. Tu mówimy o zarządzaniu przestrzenią, nie tylko nieruchomością, o zarządzaniu usługami w tej przestrzeni. Ta przestrzeń to nie tylko obiekt, to nie tylko technika, która zresztą jest bardzo mocno zaawansowana, więc do tego potrzeba specjalistów, którymi też trzeba zarządzać. To więc także zarządzanie zespołem ludzkim. To także współpraca z rezydentami, z którymi staramy się mieć bezpośredni kontakt. W Olivia Business Center pracuje kilka tysięcy ludzi. Oczywiście nie będę się przechwalał, że pamiętam wszystkich. Podstawową sprawą jest jednak otwarcie na wszelkie relacje i uwagi. Czasem porównuję to do funkcji kapitana na statku, który jest na środku oceanu. Muszę mieć pewność, że załoga wie co robić, że maszyna działa, że jest właściwie naoliwiona. Nawet jeżeli nie mamy zgłoszenia od naszego rezydenta, to my musimy wiedzieć szybciej czy nie będzie mu za ciepło bądź za zimno. Jedne obchody robimy codziennie, a inne nawet kilkakrotnie na dobę. Jak na statku, z listą sprawdzamy punkt po punkcie. Oczywiście w razie czego możemy liczyć na wsparcie...

...z lądu.

- Tak. Niemniej organizacyjnie, jako zespół musimy być tak przygotowani jakbyśmy byli na środku oceanu i jakbyśmy nie mogli liczyć na pomoc. W takich obiektach jak nasze np. agregaty prądotwórcze to standard. Możemy więc zachować pełną autonomię w budynku. Dziś bez prądu trudno nawet skorzystać z toalety, a tym bardziej z windy. Dobry menedżer oglądając np. prognozę pogody zastanawia się jaki będzie ona miała wpływ na funkcjonowanie budynku, którym zarządza. My akurat funkcjonujemy w trybie wyprzedzonym, więc nawet prognozę pogody sprawdzamy wcześniej. Jak zapowiadają upały, to trzeba sprawdzić klimatyzację, jak mają być obfite opady śniegu to trzeba sprawdzić czy ekipa od odśnieżania jest gotowa.
Ważne jest także nieustanne podnoszenie swoich kwalifikacji, bo cały świat idzie do przodu - utrzymanie nieruchomości to nie jest stan stały tu wszystko się zmienia - tak jak ta pogoda.

Czy osoba zajmująca się facility managementem musi mieć jakieś specjalne przygotowanie?

- Jakiś czas temu nastąpiła deregulacja zawodów związanych z rynkiem nieruchomości, czyli pośredników nieruchomości i zarządców nieruchomości. Tak zdecydowano. Ja jeszcze według starej zasady musiałem uzyskać licencję z ministerstwa infrastruktury, kształciłem się w tym zakresie na Politechnice Gdańskiej. Trzeba było skończyć studia podyplomowe. Oczywiście ktoś powie, że studia studiami, a życie, życiem... i trochę ma rację bo najważniejsze jest doświadczenie i to znacznie szersze niż tylko w samym zakresie nieruchomości, nie mniej jednak wiedza zdobyta na uczelni i potwierdzona licencją jest ważna. Ważne jest także nieustanne podnoszenie swoich kwalifikacji, bo cały świat idzie do przodu - utrzymanie nieruchomości to nie jest stan stały tu wszystko się zmienia - tak jak ta pogoda.

Jednak ogólne zasady dotyczące zarządzania nieruchomościami komercyjnymi są chyba wspólne?

- Nie ma jednego modelu. Po deregulacji zresztą będzie o to jeszcze trudniej. Standardy są podobne, szczegóły każdy wypracowuje sam. Trzeba umieć korzystać z doświadczeń innych i wciągać wnioski ze swoich działań. Jestem przekonany, że projekt, który realizujemy, czyli Olivia Business Center jest projektem unikalnym nie tylko na skalę Trójmiasta czy Pomorza, ale wręcz na skalę całego kraju. Są oczywiście organizacje, jak chociażby International Facility Management Association, której jestem członkiem. Skupia ona osoby zajmujące się tą materią. Członkowie dzielą się doświadczeniami między sobą, a także próbują wypracować wspólne standardy. Ta organizacja ma też polski oddział.

Mówił Pan, że dziś obsługa nieruchomości obejmuje też wiele innych procesów nie tylko wynajem powierzchni. Czy ta obsługa jest wliczona w cenę najmu?

- To zależy od zakresu umowy. Na rynku przestrzeni biurowych o wysokim standardzie tak naprawdę konkurencja czasem toczy się o eurocenty czy ilość włosa w wykładzinie. Trudno powiedzieć, że wszystko jest w cenie. Na pewno są zakresy usług, które są usługami dodatkowo płatnymi. Zresztą różne są też potrzeby najemców. Jeden rezydent będzie chciał, aby biura sprzątano raz w tygodniu, a drugi, aby dwa razy. Ich koszt obsługi będzie różny. Jednak moim celem nie jest zysk, a komfort naszych rezydentów. W sytuacja nagłych, gdy - trzymając się porównań marynistycznych - "człowiek za burtą", zawsze staramy się pomóc. Przecież gdy coś się zepsuje czy wyleje się kawa tuż przed ważnym spotkaniem, nie będziemy podpisywać aneksów do umowy. Po prostu pomagamy.
Nam dużo łatwiej negocjować z dostawcą internetu czy z firmami cateringowymi dobre ceny, niż poszczególnym, pojedynczym najemcom.

Rezydenci korzystają z usług jakie zapewniacie, czy wolą radzić sobie sami?

- Chętnie korzystają, coraz chętniej. Nie wychodzimy z tym na siłę. To ma być wsparcie. Każdy ma inne oczekiwania, inne wymagania. Taką usługą może być np. wsparcie logistyczne przy organizacji spotkań, konferencji, wyjazdów zagranicznych, nawet rezerwacje hoteli, biletów lotniczych, poprzez pomoc w znalezieniu mieszkania dla pracowników rezydenta czy w nagłej sytuacji nawet pomoc w zorganizowaniu serwisu lub holowania samochodu firmowego do warsztatu. Mamy jednak już efekt skali. Nam dużo łatwiej negocjować z dostawcą internetu czy z firmami cateringowymi dobre ceny, niż poszczególnym, pojedynczym najemcom.

Jak duży zespół, a właściwie powinnam powiedzieć załoga, czuwa nad bezpiecznym rejsem tego statku?

- Zespół, który zajmuje się nieruchomością, od osób które dbają o czystość czy bezpieczeństwo, po serwisantów i administratorów, to ponad 100 osób. Są to pracownicy, jak i  współpracownicy z firm zewnętrznych.

A jak powstaną nowe obiekty OBC...

... to zespół się powiększy. Dla nas najważniejsze jest zapewnienie jakości, co z mojej perspektywy jest wręcz kluczowe. Dla naszego rezydenta ważne są tak naprawdę dwie rzeczy. Po pierwsze, czas reakcji. Jeżeli zwracają się z problemem, to chcą wiedzieć, że ktoś się szybko tym zajmie. Niezależnie od stopnia skomplikowania. Czy to tylko wylana kawa, skrzypiące drzwi, czy duża usterka. Oczywiście nie zawsze wszystko uda się naprawić od ręki, ale ważne jest aby podjąć działania. I tu kolejna sprawa, czyli informacja zwrotna. Poinformowanie o przebiegu sprawy i przewidywanym czasie jej zakończenia. Trzeba maksymalnie zminimalizować stres i odczuwanie problemu dla naszego rezydenta.

Zdjęcia: Zarządzanie biurowcem to coś więcej niż administrowanie budynkiem - mówi Wojciech Walania z OBC

12 Zobacz zdjęcia

Miejsca

Zobacz także

Więcej w kategorii Biznes

Opinie (78) 2 zablokowane

  • 2015-01-21 12:07

    Dorabianie filozofii (9)

    Dorabianie filozofii do zwykłego zarządzania biurowcem. Chyba tylko po to, aby
    uzasadnić wysokie ceny najmu! Zarządzanie fabryką na pewno jest bardziej skomplikowane.

    ja

    9 lat

    • 150 8

    • 2015-01-21 12:10

      u nas zarządca wspólnoty mieszkaniowej (4)

      mówi to samo...

      9 lat

      • 46 0

      • 2015-01-21 12:12

        i też troszczy się jak podają że będzie padać (3)

        myśli: czy aby ci co go utrzymują nie zmarzną i czy chodniczek będzie posypany

        9 lat

        • 24 0

        • 2015-01-21 21:01

          No im oczywiście też troszczy się jak lokatorzy nie płacą czynszu (1)

          To są dopiero umiejętności jak zachować płynność finansową gdy wpływy są mniejsze niż wydatki. Takie problemy związane z zarządzaniem są obce dla tego Pana z OBC, a spróbowałby wtedy zarządzać gdyby część lokatorów/najemców nie płaciła.

          administrator wspólnoty

          9 lat

          • 11 0

          • 2015-01-23 17:35

            To jakich masz klientów to jest twoja odpowiedzialność

            Edek

            9 lat

            • 1 0

        • 2015-01-23 17:34

          Zazdroszczę. W naszej wspólnocie juz trzeci zarządca daje ciała nawet gdy zimy nie ma

          ygh

          9 lat

          • 0 0

    • 2015-01-21 16:16

      a czy ja wiem

      9 lat

      • 0 0

    • 2015-01-21 16:29

      Czyli CIEĆ zwykły? (1)

      .

      alternatywy

      9 lat

      • 22 4

      • 2015-01-23 19:15

        No właśnie niezwykły

        9 lat

        • 0 0

    • 2015-01-23 19:13

      Przecież u nas już nie ma fabryk tylko kolcentra

      9 lat

      • 1 0

  • 2015-01-21 12:12

    Dobry zabieg marketingowy. (1)

    Brawo.

    9 lat

    • 55 1

    • 2015-01-21 21:38

      to jeszcze niech zadbają w tym OBC o jakieś normalne miejsce do zjedzenia. To co tam aktualnie jest, nie nadaje się do niczego, a tym bardziej serwowane jedzenie :/

      9 lat

      • 5 0

  • 2015-01-21 12:16

    Trzeba ładnie opowiadać... Szef patrzy i potem rozlicza :)

    wed

    9 lat

    • 69 0

  • 2015-01-21 12:20

    Czy dobrze rozumiem, że fasility manadżer to dawniej cieć - konserwator? (5)

    rt

    9 lat

    • 123 9

    • 2015-01-21 12:36

      oni myślą,że jak używają anglo-języcznych nazw ,to są jacyś z ekstraklasy..jak wielkie kościoły co to maluczkich przygnieść miały.

      9 lat

      • 35 2

    • 2015-01-21 16:35

      niestety, źle rozumiesz

      9 lat

      • 5 22

    • 2015-01-22 00:26

      Nie masz pojecia o pracy technika obektu. (1)

      Czasy zwyklego pana Edka sie skonczyly. Trzeba miec wiedzę z zakresu elektryki, wentylacji, klimatyzacji, ppoż., CCTV i wiele innych dziedzin. Wam ludkom z za biurka wydaje się że ta praca to banał a kiedy tłumaczy się jak korzystać z ogrzewania/chłodzenia przy prostym manipulatorze/zadajniku to zachowujecie się jakby to był egzamin maturalny. Kilka punktów instrukcji nie możecie pojąć a ty piszesz o cieciowaniu.
      Pozdrawiam krawaty i garsonki.

      cieć

      9 lat

      • 17 11

      • 2015-01-22 08:56

        ta

        problem w tym że ten co tu gada w artykule to typowa biurwa... a znać się na wszystkim to na niczym dobrze... Oczywiście kaflarz który robi łazienki też zna się na elektryce, hydraulice i ogrzewaniu (robi gniazdka, rury i grzejnik przeniesie) ale tak jest od wieków a nie od wczoraj...

        jaś

        9 lat

        • 6 1

    • 2015-01-24 14:18

      Od 8lat pracuje jako FM w biurowcu.
      Sam siebie nazywam managerem od papieru toaletowego - nie zmienia to faktu, że bez podejścia, które opisuje kolega po fachu pracownicy biurowców mogli by się poczuć jak na dworcu PKP (trzeba przyznać, że one rownież się zmieniają).

      Jeżeli chodzi o zegarek, to dziwne byłoby, gdyby konserwatora, który zarządza milionowymi budżetami nie byloby stać na zegarek.

      FM

      9 lat

      • 0 0

  • 2015-01-21 12:21

    Pracuję w biurowcach klasy A i powiem jedno. (4)

    Marketingowa gadka TPS-u, operatora OBC. Oczywiście, że jeśli chce się przyciągnąć renomowanego najemcę a zarządcą, przepraszam facility, nie jest np. DTZ, KnighFrank czy inna gwiazda, to trzeba stanąć na głowie aby zarządzając samodzielnie nie spalić się na starcie. Facility manager to klasyczny zarządca, tyle, że od wklepywania faktur ma ludzi a sam gwiazdorzy na obiekcie ;-)

    bolek

    9 lat

    • 75 2

    • 2015-01-21 15:59

      (2)

      Artykuł jest o Oliviaserwis, bo to ona jest zarządcą.

      asd

      9 lat

      • 6 0

      • 2015-01-21 16:15

        wszystko chodzi i tak nieformalnie "pod" TPS-em (1)

        więc co to ma za znaczenie o jaką dokładnie spółkę celowo-wykonawczą chodzi

        bolek

        9 lat

        • 7 0

        • 2015-01-21 17:32

          Tu akurat jesteś w wielkim błędzie:)

          asd

          9 lat

          • 3 0

    • 2015-01-23 14:47

      Zapraszam na Arkonska to zobaczysz jak te renomowane gwiazdy, o których piszesz, dbają o najemców i jak bardzo się przejmują tym jak klima nie działa w biurze gdzie nie można nawet okna otworzyć.

      chcę do obc

      9 lat

      • 1 0

  • 2015-01-21 12:23

    Poznałem pana (8)

    Zegarek Nowaka mówi sam za siebie, bardzo dobry public relations no i to na tyle - co do administrowania to względne pojęcie jeżeli chodzi o wypowiedzi i wiedzę.

    orwa-t

    9 lat

    • 48 4

    • 2015-01-21 12:37

      do garnituru nie nosimy zegarka na bransolecie... (6)

      a Pan Cieć - Konserwator to z obrzeży miasta nadjechał, że nie wie takich podstawowych rzeczy?

      Sikor

      9 lat

      • 33 2

      • 2015-01-21 12:41

        i kraty w krawacie nie mieszamy z paskami w koszuli...

        for gódnes sejk...

        9 lat

        • 34 3

      • 2015-01-21 12:46

        a James Bond i jego Omega to co ? (2)

        Oleck

        9 lat

        • 8 2

        • 2015-01-21 18:37

          James Bond

          Reklamowal Omege

          9 lat

          • 6 1

        • 2015-01-22 09:51

          a aa...

          to niby taki James od Bonda?
          maj nejm Bond, ...ŁaBąd...

          9 lat

          • 2 0

      • 2015-01-21 14:03

        (1)

        Nie nosimy też zegarka kwarcowego! Sądząc po grubości koperty ten jest kwarcowy :)

        marian koniuszko

        9 lat

        • 12 2

        • 2015-01-22 09:52

          z grubością to pojechałeś...

          jak się nie znasz to nie pisz bzdur

          9 lat

          • 1 1

    • 2015-01-23 10:08

      A ja spotykam jak odprowadza pan dzieci do przedzkola i chętnie bym pana poznała bliżej... zegarka nie musiałby pan ściągać.

      Brunetka z "tygrysków"

      9 lat

      • 1 0

  • 2015-01-21 12:40

    Reklama

    O boże, jaka reklama biurowca.

    9 lat

    • 42 2

  • 2015-01-21 12:57

    Facility Manager, jak to dumnie brzmi, haha.

    Zwykły konserwator, który zleca robotę innym.

    9 lat

    • 60 7

  • 2015-01-21 13:08

    Jak w filmie Alternatywy 4. (1)

    Gospodarz domu - Anioł

    9 lat

    • 67 4

    • 2015-01-21 18:38

      Kiedy zlot Archaniolow?

      9 lat

      • 4 0

  • 2015-01-21 13:12

    Facility managementem - zarządzanie obiektem (3)

    Czy to nie można po polsku?

    lol

    9 lat

    • 49 2

    • 2015-01-21 13:27

      to chyba "cieć".. tak po naszemu

      oficjalnie "dozorca"...

      tak po polskiemu

      9 lat

      • 26 2

    • 2015-01-21 13:37

      A ja jestem kosmetyczką dużych powierzchni płaskich (1)

      sprzątaczka

      9 lat

      • 30 2

      • 2015-01-21 16:30

        raczej konserwatorką :-)

        Gd

        9 lat

        • 4 0

1
2
3
4

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Moim zdaniem

więcej (275)

Historie sukcesu

Historie rodzinne: rodzina zegarmistrzów z ul. Długiej

Rodzina zegarmistrzów z ul. Długiej

10 lutego 2016 (58 opinii)

więcej (106)

Trójmiasto Deluxe

Najdroższa polska malarka. Ewa Juszkiewicz w Wenecji

Wystawa trójmiejskiej malarki w Wenecji

22 kwietnia 2024 (68 opinii)

więcej (1067)

Kulinaria

Trójmiejskie restauracje dołączają do przewodnika Michelin Polska

Trójmiasto w przewodniku Michelin

25 kwietnia 2024 (65 opinii)

więcej (2848)

TV Filmy

Po kiosku został szkielet (39)

więcej (1717)

Strefa start-up

więcej (204)

Ludzie biznesu

Adam Roman

Adam Roman

Członek zarządów Sopockiego Towarzystwa Ubezpieczeń Ergo Hestia SA i Sopockiego Towarzystwa...

więcej

Najczęściej czytane