O sile trójmiejskiej branży deweloperskiej, która od lat skutecznie opiera się korporacyjnej konkurencji zewnętrznej, o tym, że mieszkania buduje się wówczas, gdy ma kto je kupić i że ogromna w tym rola władz lokalnych, a i pomocny może być program Mieszkanie Plus, a także, o tym że w najbliższych latach rynek nieruchomości czekają wyzwania jakościowe, rozmawiamy z Andrzejem Biernackim, prezesem zarządu firmy Ekolan, która właśnie obchodzi 20-lecie działalności.
Fotorelacja z Gali 20-lecia firmy EkolanTrójmiasto jest bardzo specyficznym rynkiem, tu budują firmy lokalne, a nie wielkie korporacje? Dlaczego?W przeciwieństwie do tych idealistów, którzy najpierw chcą budować drogi i sieci a dopiero potem mieszkania, ja nie wierzę w taki świat. Na to mogą sobie pozwolić tylko bardzo bogate kraje.
Andrzej Biernacki: - Takie właśnie jest Trójmiasto. Wyróżniające się na tle kraju w wielu dziedzinach, a dzieje się to dzięki ludziom, którzy tu pracują i tworzą ten klimat. Tak też jest w naszej branży. Lokalne firmy szybko weszły na rynek i umocniły na tyle, że zniechęcało to zewnętrzną konkurencję. Były oczywiście próby wejścia. Na początku lat 90-tych chciał tu budować wielki koncern amerykański Hovnanian. Zbudowali z sukcesem osiedle w Gdyni, ale już kolejny projekt, tym razem w Gdańsku, im nie wyszedł. Skutek był taki, że ich złe doświadczenie na tym rynku - w końcu dużego gracza - zraziło innych. Przez kolejne lata mieliśmy spokój. Kolejna próba wejścia była po w 2007 roku. Wówczas szczęścia szukały tu firmy hiszpańskie, które przez trudną sytuację u siebie, zmuszone były penetrować nowe rynki. Weszli jednak w najgorszym momencie, nie wiedząc o tym, że my za chwilę będziemy w kryzysie. Wywołanym zresztą nie naszymi, ale amerykańskimi przygodami z rynkiem nieruchomości. Ta porażka Hiszpanów zniechęciła potencjalnych inwestorów na kolejne lata. Dopiero teraz budzą się następne wielkie koncerny, ale ponieważ znowu wejdą na końcu okresu koniunktury, więc...
Jednak duża warszawska korporacja Robyg radzi sobie całkiem dobrze na naszym rynku?- Radzą sobie ponieważ szefem Robyga jest gdańszczanin, który prowadził już wcześniej
inwestycje na tym rynku. Jednak rozwój lokalnej branży budowlanej zawdzięczamy nie tylko aktywności naszych firm. Nie udałoby się, gdyby nie działania władz samorządowych. Deweloperzy są tylko ogniwem, zawsze się znajdą. Jednak, żeby mieli co budować potrzebne są dwie rzeczy. Pierwszą jest popyt, a tu decydujące jest to, czy miasto przyciąga młodych ludzi czy nie. Jeśli ma uczelnie i miejsca pracy dla młodych, którzy tu osiądą, to będzie komu sprzedawać mieszkania. Jak miasto nie dba o tych młodych ludzi, to mieszkania w tym mieście nie są potrzebne. I druga rzecz, czyli to co się tworzy poprzez plany miejscowe i uzbrajanie terenu. To też jest zadanie miasta. Jeśli nie ma planów według których można budować, nie ma uzbrojenia, to nie będzie domów. My jesteśmy tylko elementem, który wypełnia pewną przygotowaną przez innych przestrzeń. W Trójmieście, a szczególnie w Gdańsku to wszystko się dzieje. Obłożenie planami miejscowymi w Gdańsku jest najwyższe wśród dużych miast w całym kraju. To jest też odpowiedź na pytanie dlaczego tu się rozwijamy.
Choć zawsze znajdzie się ktoś, kto powie, że buduje się domy, a brak szkół i dróg?Nie znam liczb w tym zakresie, ale jeżeli chodzi o znaczenie na rynku pracy to wśród branż, które nazywamy tradycyjnie produkcyjnymi to obok przemysłu stoczniowego nasza branża jest jedną z najmocniejszych.
- W przeciwieństwie do tych idealistów, którzy najpierw chcą budować drogi i sieci a dopiero potem mieszkania, ja nie wierzę w taki świat. Na to mogą sobie pozwolić tylko bardzo bogate kraje. Kiedyś byłem na budowie w Niemczech i zobaczyłem jak w szczerym polu układane są wielkie, dwumetrowej średnicy rury deszczowe. Zapytałem dlaczego? I usłyszałem, że tu jest zaplanowana nowa dzielnica, na 50 tys. mieszkańców, która pewnie będzie budowlana w ciągu następnych dziesięcioleci, ale rura jest układana już dzisiaj. Powtarzam: na to mogą sobie pozwolić bogate kraje. My wydajemy środki na infrastrukturę gdy efekt jest w krótkoterminowym zasięgu - tam gdzie są już mieszkania i wydaje mi się, że ta strategia wcale nie jest zła. Zresztą ci narzekający muszą przyznać, że miasta nadrabiają te zaległości w kwestii infrastruktury.
Branża budowlana jest jedną z najmocniejszych na rynku lokalnym? Jaki ma udział w rozwoju gospodarczym regionu, ile miejsca pracy kreuje? - Nie znam liczb w tym zakresie, ale jeżeli chodzi o znaczenie na rynku pracy to wśród branż, które nazywamy tradycyjnie produkcyjnymi to obok przemysłu stoczniowego nasza branża jest jedną z najmocniejszych. W Trójmieście współczesny rynek pracy przenosi się do branż usługowych, gdzie cały produkt ma charakter niematerialny, intelektualny. Wśród branż, które zostawiają produkty materialne - samochody, statki czy sprzęt AGD - jesteśmy bardzo znaczącym sektorem. Dzięki nam powstało i powstaje wiele miejsc pracy. Cały łańcuszek od tych, którzy pracują nad pomysłem, czyli architektów, przez sztab ludzi którzy przygotowują inwestycję, po tych, którzy bezpośrednio budują. Jednak to nie koniec. Potem są ci, którzy tym wszystkim administrują.
Takim dobrym przykładem jest Sopot, który pilnuje tego, aby wysoka architektura nie przytłoczyła miasta.
A do tego cały ogromny rynek żyjący z tego, że te mieszkania trzeba wyposażyć, od usług po produkcję.- Tak. Branża budowlana jest kołem zamachowym. Po II Wojnie Światowej w Stanach Zjednoczonych zastanawiano się co zrobić, aby przestawić na inne tory gospodarkę opartą o przemysł zbrojeniowy. Postawiono na budownictwo. Pomysłem było uruchomienie jak najtańszych kredytów mieszkaniowych. Budowlanka ruszyła, a za nią kolejne gałęzie przemysłu - produkcja sprzętu AGD, mebli, wszystko kwitło. Nie tylko gospodarka ruszyła, wiele zmieniło się też w sferze społecznej, efektem był ten tzw. baby boomers.
Czy Trójmiasto podoba się panu architektonicznie? Pana firma też współtworzy tę wspólną przestrzeń. Czy mamy się czym pochwalić, czy może mamy powody do wstydu?- My mamy cudowny układ krajobrazowy. To jest coś, co dostaliśmy od natury i w wielu miejscach jest to wykorzystywane w sposób właściwy, ale bywa też, że nie. Jednak Trójmiasto generalnie się obroniło, nie ma wielkich patologii. Nie stało się to, co na wybrzeżach Hiszpanii czy Francji, które są zabudowane takimi betonowymi potworkami. Nie zrobiliśmy tego co Belgowie w swojej nadmorskiej miejscowości Ostenda, która jest takim przykładem koszmarnej zabudowy linii brzegowej. U nas nie doszło do takiego przeskalowania, które niszczy cały krajobraz nadmorski. Oczywiście w tym krajobrazie wystają rzeczy, które trochę zgrzytają, ale na szczęście nie na tak wielką skalę. Chciałbym, żeby działo się tak dalej. Trzymanie się niewielkiej skali zabudowy jest kolejną szansę dla zatrzymania wielkich koncernów. Budownictwo, nawet jeżeli nie jest najpiękniejszą architekturą, ale jest w skali która jest przyjazna człowiekowi i na miarę, nie zepsuje miasta. Takim dobrym przykładem jest Sopot, który pilnuje tego, aby wysoka architektura nie przytłoczyła miasta. Można było wpuścić wieżowce, byliby nowi mieszkańcy i związane z nimi podatki, ale zniszczono by ten niepowtarzalny i jedyny w swoim rodzaju charakter miasta.
Przed nami czas klienta dojrzałego, czyli kogoś kto już nie zaspokaja swojej pierwszej potrzeby mieszkaniowej, tylko drugą lub trzecią.
Mieszkania czy biura? Co się... że tak powiem "fajniej" buduje?- Ekolan głównie budował i buduje mieszkania. Na nich urósł, przetrwał kryzysy, zdobył doświadczenie, więc odpowiedź dla naszej firmy może być tylko jedna: głównie mieszkania. Biura przychodzą i odchodzą. W ostatni czasie odgrywają dużą rolę, ale nie wiem na ile trwały jest to rynek. W mieszkaniówce będzie raz trochę gorzej, raz trochę lepiej, ale na pewno będzie.
Ale jak będzie trochę więcej biur, pojawią się firmy, będzie więcej miejsc pracy i chętnych na zakup mieszkań.- Tak. Dlatego cieszy nas ten rozwój, ale my wolimy korzystać na tym efekcie mieszkaniowym.
20 lat to piękny wiek dla każdej firmy. Jakie plany ma Ekolan na najbliższe 20 lat?- Czekają nas wyzwania jakościowe, co bardzo mnie cieszy. Moim zdaniem na rynku nastąpi zmiana, a naszym celem jest wpasować się w ten proces. Przed nami czas klienta dojrzałego, czyli kogoś, kto już nie zaspokaja swojej pierwszej potrzeby mieszkaniowej, tylko drugą lub trzecią. Druga pojawia się gdy rodzina się powiększa, a jej dochody rosną. Klienci szukają więcej pokoi, ale też i większego komfortu. Szukają czegoś lepszego od ich pierwszego mieszkania. Potem, kiedy starzeją się, a ich dzieci wychodzą z domu wchodzą w trzecią fazę. Z jednej strony ich potrzeby ilościowo maleją, ale rośnie potrzeba komfortu.
To jest wyzwanie jakościowe, a ja lubię wyzwania jakościowe, dlatego że w nich mniejszą szansę mają wielkie koncerny, dla których, przede wszystkim liczy się skala.
Oczywiście ci klienci dojrzali zawsze byli na rynku, ale dotychczas nie stanowili większości. Na razie większością byli ci, co szukali pierwszego mieszkania. To się jednak zmieni, dlatego będziemy musieli budować innego rodzaju mieszkania, o wyższym komforcie, gdzie winda czy garaż podziemny to standard, gdzie już nie próbuję się na 45 m kw zmieścić 3 pokoi. Ten rynek już się budzi i to jest wyzwaniem dla deweloperów. Potrzeby rynku fazy pierwszej, czyli mieszkania na start zaspokoi rynek wtórny. To jest ten kierunek, którego spodziewam się w Polsce na najbliższych 20 lat.
To będzie bardziej wymagający klient?- Zdecydowanie. Człowiek, który kupuje kolejne mieszkanie, jest bardziej wybredny. To jest jak w tym powiedzeniu: pierwszy dom buduje się dla wroga, drugi dla przyjaciela, a dopiero trzeci dla siebie. Jak ktoś kupuje się kolejne mieszkanie, to dobrze wie, co w starym mu nie pasowało. Nie jest w potrzebie bezpośredniej, bo ma gdzie mieszkać, więc będzie się dobrze rozglądał. To jest wyzwanie jakościowe, a ja lubię wyzwania jakościowe, dlatego że w nich mniejszą szansę mają wielkie koncerny, dla których, przede wszystkim liczy się skala. To jest moja nadzieja, że dla wielkich koncernów dalej nie będzie łatwo w Trójmieście. Nasze lokalne projekty na 100 czy 200 mieszkań, dobrze przemyślane i dobrze zlokalizowane, to dla nich jest za mały kąsek a dla nas są szansą i cennym wyzwaniem. Dlatego czuję się bezpiecznie na tym rynku, bo zmierza on we właściwą stronę z naszego punktu widzenia.
Mówi się jednak, że rynek mieszkaniowy czeka spowolnienie? Kończą się rządowe programy pomocowe.To jest program dla ludzi, którzy nie mają na wkład własny (...) Nie boję się, że Polak nie będzie chciał kupić mieszkania na własność (...)
- Rynek bez programów pomocy poradzi sobie. Większy skutek wywołuje podwyższanie limitu bezpieczeństwa, czyli zwiększenie udziału własnego. Ten proces zmniejsza liczbę kredytobiorców, więc i naszych klientów. Bariera udziału własnego, jest poważną przeszkodą dla młodych ludzi. W efekcie będziemy obserwowali spadek po stronie nabywców pierwszych mieszkań. Ja bym powiedział, że my już obserwujemy ten spadek. Rynek mieszkaniowy rośnie dlatego, że zwiększyła się liczba ludzi kupujących kolejne mieszkania - drugie lub trzecie. Są to zakupy inwestycyjne. Mieszkania mają zarabiać lub są lokatą kapitału na stare lata. Nagle nieruchomości, ze swoim zwrotem 4 czy 5 proc. w skali roku z tytułu wynajmu stały się bardzo interesującą alternatywą do 1 czy 2 procentowych depozytów. Gdyby nie wzrost tej grupy to spadająca liczba nabywców pierwszych mieszkań spowodowałaby spadki dla całego rynku. Jednak mogą to robić tylko ci, którzy mają finansowe rezerwy, czyli ci bogatsi. Dla tych, którzy kupują pierwsze mieszkanie i nie stać ich na kredyt, nadzieją jest program rządowy mieszkanie plus, który mi się osobiście podoba.
A myślałam, że branża widzi w nim zagrożenie?- To jest program dla ludzi, którzy nie mają na wkład własny, którzy nie będą mogli pokonać tej bariery kredytowej. Nie boję się, że Polak nie będzie chciał kupić mieszkania na własność, jeżeli będzie miał takie możliwości. Jeżeli jednak nie może kupić za gotówkę lub na kredyt to powinien dostać swoją szansę? Być może, że zabierze to nam pewien procent kupujących pierwsze mieszkanie, ale wierzę, że zrekompensuje to nam rynek jakościowy, o którym mówiłem wcześniej. Mam też nadzieję, że nasz branża budowlana będzie mogła wziąć udział w realizacji rządowego programu.
Chyba, że rząd powoła narodowe koncerny deweloperskie?(...)gdyby nie było kredytów denominowanych w walutach, to spadek popytu na rynku mieszkaniowym byłby niewielki. Zdecydowana większość klientów wzięłaby kredyty w złotówkach.
- To byłby problem, ale ja znów jestem przekonany, że nie byłoby one konkurencyjne. Chyba, że ktoś zacznie tłumaczyć dlaczego te 2,5 tys. zł za metr kw zamieniło się w 4 tys. Jeśli cena tych mieszkań ma krążyć wokół tych 2,5 tys. zł za metr, to tylko deweloperzy dadzą sobie z tym radę. Firmy, które mają doświadczenie jak racjonalnie budować.
A jak branża odczuła tą nieprzyjemną atmosferę wokół banków i kredytów walutowych. Cień padł też na branżę, jako na tych, którzy w jakiś sposób na tym korzystali?- Zgadzam się z tym, że te produkty to był typowy brudny chwyt zastosowany w świecie finansów. My pewną korzyść z tego czerpaliśmy, bo nasi klienci w tym momencie łatwiej decydowali się na kredyty, łatwiej było im podejmować decyzje mieszkaniowe. Jednak jestem przekonany, że gdyby nie było kredytów denominowanych w walutach, to spadek popytu na rynku mieszkaniowym byłby niewielki. Zdecydowana większość klientów wzięłaby kredyty w złotówkach. W związku z tym dla rozwoju naszej branży to był mało znaczący element. My nie byliśmy beneficjentami tamtej sytuacji. Za to mogliśmy przyłożyć się i ostrzec naszych klientów w momencie zaciągania tych kredytów. To jest ta nauczka na przyszłość.
Blisko 5500 mieszkań w ponad 30 inwestycjach w Gdańsku, Gdyni i Sopocie - tak w największym skrócie prezentuje się 20-letni dorobek
Ekolanu. Firma niejednokrotnie podejmowała się zadań pionierskich, które zapoczątkowały nowe trendy na trójmiejskim rynku mieszkaniowym. W 2000 roku jako pierwszy z trójmiejskich deweloperów, rozpoczęła na gdańskim Ujeścisku budowę rozległej inwestycji wielorodzinnej, Osiedla Pogodnego, które stało się impulsem do rozwoju nowej dzielnicy miasta, intensywnie rozrastającej się w kolejnych latach. W 2003 roku w Gdyni Ekolan zrealizował, wspólnie z firmą Allcon, pierwszy po 1989 roku w Trójmieście 18-piętrowy zespół mieszkalno-usługowy. W roku 2015 zakończyła się realizacja prestiżowego osiedla
Apartamenty Na Polanie w Gdyni, położonego w bezpośrednim sąsiedztwie Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego. Zostało ono nagrodzone w konkursie Budowa Roku 2012. Firma jest więc jednym z czołowych trójmiejskich deweloperów, który od lat uczestniczy w rozwoju aglomeracji. Trójmiasto jest specyficznym rynkiem w tym obszarze, bo budują tu głównie firmy lokalne. W ubiegły roku 35-lecie obchodziło
Przedsiębiorstwo Budowlane Górski, a 25 - lecie
Doraco, w tym roku 30-lecie będzie obchodzić firma
Inpro.
Allcon jest obecny na rynku od 27 lat, tak jak i
Semeko,
Hossa od 26 lat,
Invest Komfort i
Investing od 22 lat, a
Panorama Development od 19 lat. Najstarsze na tym rynku są firmy, których korzenie sięgają lat 70, a które po przekształceniach własnościowych podjęły działalność już na wolnym rynku - należą do nich firmy
PB Kokoszki i
Polnord. Jedną z najmłodszych firm - działającą od 10 lat - jest
Euro Styl.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy
