Rynek kredytów hipotecznych się kurczy. Kredyty w złotówkach są drogie, kredyty walutowe niedostępne, a program Rodzina na swoim zostanie wygaszony do końca 2012 roku. Eksperci przewidują spadek sprzedaży na rynku hipotecznym na poziomie 20-25 proc. W najbliższych latach. O sytuacji na rynku kredytów pisze Dominik Skrzycki, dyrektor ds. kredytów hipotecznych w MultiBanku i mBanku.
Na rynku hipotecznym obserwujemy obecnie pewne ożywienie, które jest spowodowane przede wszystkim sezonowością kredytów zabezpieczonych. Początek roku zazwyczaj charakteryzuje się wzrostem zainteresowania klientów zakupem mieszkania czy rozpoczęciem budowy domu oraz podjęciem działań związanych z jego kredytowaniem. Przyczyn takiego stanu nie upatrywałbym w planowanym na kwiecień wprowadzeniu ustawy deweloperskiej. Pamiętajmy, że ustawa ta dotyczyć będzie tylko projektów, których sprzedaż rozpocznie się po dniu jej wejściu w życie i dopiero po kilku miesiącach od tego terminu będziemy mogli stwierdzić jaki realny wpływ ma ona na rynek hipoteczny.
Obecnie natomiast możemy już powiedzieć, że wdrożona na początku roku nowelizacja rekomendacji S, w naszym przypadku nie wpłynęła w negatywny sposób na liczbę pozytywnie rozpatrywanych wniosków kredytowych. Obecnie odsetek klientów uzyskujących odmowną decyzję kredytową jest na poziomie sprzed nowelizacji i wynosi zaledwie kilka proc. Przede wszystkim jest to spowodowane obserwowanym od jakiegoś czasu wzrostem świadomości klientów. Obecnie kredyt hipoteczny zaciągają zazwyczaj osoby, których sytuacja finansowa jest dobra, a nawet więcej niż dobra i które posiadają nadwyżki finansowe. Ci klienci nie mają problemu z uzyskaniem kredytu.
W przeciwieństwie do czasów przed kryzysem, dziś mamy rynek klienta, a nie dewelopera czy sprzedającego. To klient ma szeroką ofertę i decyduje co kupuje, jak i za ile. W 2007 roku projekty sprzedawały się na etapie, tak zwanej dziury w ziemi, dzisiaj to się już nie zdarza. Efektem tego jest realny spadek cen
nieruchomości oraz średniej wartości udzielnych na ich zakup kredytów. Nie bez znaczenia na zainteresowanie kredytami hipotecznymi oraz wysokością zaciąganych zobowiązań są też zmiany wprowadzane w ramach Rodziny na Swoim, zaostrzające wymogi cenowe mieszkań kwalifikujących się do programu.
Obecnie na rynku obserwujemy też wzrost liczby klientów posiadających wkład własny, obniża się zatem również średni poziom LTV udzielanych kredytów.
Głównie jest to spowodowane wycofywaniem się banków z kredytowania 100 proc. wartości nieruchomości, co zatem wymusza na klientach zgromadzenie pewnych oszczędności przed przystąpieniem do kredytu. Wpływ na to może mieć też niestabilna sytuacja gospodarcza, która sprawia, że klienci zainteresowani są niższymi kredytami, które w konsekwencji mniej obciążałyby ich w momencie trudniejszej sytuacji finansowej.
Co ciekawe jednocześnie systematycznie wzrasta także udział rynku pierwotnego w ogólnej sprzedaży mieszkań. Sądzimy, że jest to wynik dużej dostępności mieszkań na tym rynku oraz pewnego zastoju na rynku wtórnym. Dziś część nieruchomości jest już obciążona hipoteką, często stanowiącą zabezpieczenie kredytu walutowego. Oznacza to, że wielu klientów nie może sobie pozwolić obecnie na sprzedaż mieszkania, gdyż jego wartość, przy obowiązującym kursie, może nie wystarczyć na spłatę posiadanego zobowiązania. Ponadto część osób myślących o sprzedaży nieruchomości aktualnie wstrzymuje się z taką decyzją, gdyż wolą oni poczekać niż sprzedaż mieszkanie po niższych cenach.
Natomiast na rynku pierwotnym oprócz mieszkań oddanych do użytku w 2010 czy 2011 roku jest też spora liczna nieruchomości, których budowa rozpoczęła się jeszcze przed kryzysem. Tak jak wspominałem, w momencie boomu, nowe mieszkania były wyprzedawane nawet na bardzo wstępnym etapie inwestycji, zatem aby zaspokoić potrzeby rynku deweloperzy budowali coraz więcej. W momencie nadejścia kryzysu
inwestycje te były już rozpoczęte i należało je zakończyć. Natomiast, w tym czasie, jednocześnie drastycznie spadła liczba osób zainteresowanych ich kupnem, gdyż z powodu ograniczenia akcji kredytowej, nie mogli oni liczyć na wsparcie banku. W ten sposób powstała, nie skonsumowana jeszcze do końca, nadwyżka mieszkań na rynku pierwotnym, która obecnie ma istotny wpływ na udział tego rynku w sprzedaży.
Filmy