Coraz trudniej zdobyć kredyt. Banki skrupulatnie weryfikują potencjalnych klientów. O trudnej sytuacji na rynku kredytowym, nowych wymaganiach jakie stają przed kredytobiorcami oraz nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego jaka wchodzi w życie z początkiem 2012 roku rozmawiamy z Adamem Wierzbą, p.o. wicedyrektora Centrum Finansowego Aspiro w Gdańsku.
Na rynku bankowym robi się coraz ciaśniej. Klienci przychodzący po kredyt na mieszkanie skarżą się, że coraz częściej odchodzą z kwitkiem. Czy rzeczywiście tak trudno obecnie o kredyt? Adam Wierzba: - Po tłustych latach rynku kredytów hipotecznych, w których polityka kredytowa była bardzo rozluźniona obecnie mamy sytuację, w której Banki bardzo skrupulatnie weryfikują swoich potencjalnych klientów, ponieważ nie chcą i nie mogą dopuścić do sytuacji, w której znalazły się pod koniec 2008 roku, gdy w związku z problemami zagranicznych banków-matek musiały wstrzymywać całą akcję kredytową, a w kolejnych latach w portfelu kredytowym pojawiało się coraz więcej niespłacanych kredytów. Oczywiście wiele instytucji bankowych byłoby skłonnych nawet dzisiaj podjąć większe ryzyko przy udzielaniu kredytu, ale nie pozwalają im na to coraz bardziej restrykcyjne rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, które mają na celu utrzymanie finansów bankowych w dobrej kondycji nawet na wypadek ogólnoświatowej zapaści na rynkach. I stąd wynikają coraz większe wymagania wobec kredytobiorców.
Kto ma szansę i jakie trzeba spełniać warunki? - Zdolność kredytowa jest wypadkową dochodów gospodarstwa domowego, jego liczebności, tzw. kosztów codziennego życia i zobowiązań kredytowych zaciągniętych wcześniej i rekomendacji KNF co do maksymalnego obłożenia ratą pozostałego dochodu. Gdy weźmiemy pod uwagę wszystkie te zmienne wyjdzie nam tzw. dochód dyspozycyjny, który klienci mogą przeznaczyć na spłatę raty. Każdy z Banków oferujących kredyty hipoteczne liczy zdolność kredytową według własnych zasad oczywiście trzymając się wytycznych KNF, zatem w jednym Banku, który bardziej restrykcyjnie liczy zdolność kredytową potencjalny kredytobiorca może nie uzyskać kredytu, gdy w innym Banku taki sam dochód będzie wystarczający. Z pewnością najlepszym rozwiązaniem jest dokonanie porównania ofert w różnych bankach, a żeby nie zginąć w gąszczu ofert warto skorzystać z pomocy wykwalifikowanego doradcy, który w jednym miejscu sprawdzi dla klienta zdolność kredytową w wielu Bankach.
Jakie są powody zmniejszenia dostępności kredytów, szczególnie tych w walutach obcych?
w obecnej sytuacji nie stać mnie na mieszkanie
44%
- Wpływ na taki stan rzeczy bez wątpienia mają kolejne rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, które wymuszają na Bankach uwzględnienie tzw. ryzyka walutowego przy kalkulacji zdolności kredytowej klienta. Oznacza to, że ten sam dochód wystarczy do wzięcia mniejszego kredytu w walucie obcej w stosunku do kredytu złotówkowego. I o ile na pierwszy rzut oka wydaje się to nielogiczne, skoro rata kredytu walutowego o tej samej wysokości będzie znacznie niższa, to jednak na Banku ciąży wyliczenie ryzyka związanego ze wzrostem kursu waluty obcej. Doskonale to widać na przykładzie kredytów udzielanych we frankach szwajcarskich w latach 2006-2007, gdy kurs oscylował w granicach 2,10-2,60, a dziś za franka trzeba płacić 3,65. Uwzględnienie takich wahań przy wyliczeniu zdolności kredytowej pozwala uniknąć sytuacji bardzo dużego wzrostu raty, nawet ponad wysokość raty kredytu w złotych.
Od 2012 r. w życie wchodzą zmiany tzw. rekomendacji "S" zmieniające sposób liczenia zdolności kredytowej. Co wprowadzenie tych przepisów oznacza dla klientów? - Rekomendacja wprowadza trzy główne zmiany, które bezpośrednio dotyczą potencjalnych kredytobiorców. Przede wszystkim klienci będą musieli posiadać zdolność do spłaty kredytu w okresie 25-letnim i wydłużenie okresu kredytowania do 30-stu czy 40-stu lat nie spowoduje zwiększenia zdolności kredytowej. Oczywiście kredyty na dłuższy, niż 25-letni okres będą nadal możliwe. Druga sprawa, to zmniejszenie zdolności dla kredytów w walutach obcych. Do końca roku ratą kredytu można obciążyć 50 proc. kwoty dochodu dyspozycyjnego, od nowego roku będzie to już tylko 42 proc. Ostatnią rzeczą, która wpłynie na zdolność kredytową będzie wymóg uwzględnienia w kalkulacji przejścia kredytobiorcy na emeryturę w trakcie spłaty kredytu, tzn. jeżeli termin spłaty raty przypada na 70 rok życia kredytobiorcy, Bank będzie musiał uwzględnić w kalkulacji zdolności bardzo prawdopodobny spadek dochodu klienta po jego przejściu na emeryturę (czy to w wieku 65 czy 67 lat). Na dzień dzisiejszy emerytura wynosi od 20 do 60 proc. dochodu klienta, z którym kończy pracę.
Czy nowe przepisy wpłyną znacząco na zmniejszenie dostępności kredytów ? Na co i jak powinni przygotować się ci, którzy planują zaciągnąć kredyt w 2012 roku? - Klienci powinni przygotować się na to, iż wyszukane przez nich mieszkanie w 2012 roku nie będzie mogło być skredytowane w 100 proc., gdyż spadnie ich zdolność kredytowa, a zatem powinni albo przygotować pewną sumę na wkład własny, poszukać mniejszego mieszkania bądź podjąć decyzję o wzięciu kredytu w złotych (jeżeli wcześniej myśleli o kredycie w walucie obcej). Szacuje się, że ponad 40 proc. klientów posiadających zdolność kredytową na zakup mieszkania na kredyt w walucie obcej na 100 proc. wartości, tej zdolności po nowym roku już mieć nie będzie. Przy kredytach w złotówkach nie będzie tak ogromnej zmiany i będzie to zaledwie kilku, kilkunasto procentowy spadek. Z pewnością rynek pierwotny mieszkań, jak i rynek wtórny będą musiały zareagować na spadek popytu. Trudno na tę chwilę odpowiedzieć czy możemy liczyć na spadek ceny mieszkań i czy nastąpi on szybko czy też ceny będą spadać powoli, a być może tak jak w 2008 i 2009 roku, gdy dostępność kredytów na 100 proc. inwestycji znacząco spadła, natychmiast pojawią się klienci z wymaganym wkładem własnym i wtedy nie będzie dużego spadku cen i rynek obrotu
nieruchomościami oraz deweloperski nie odczują znacznych spadków.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy